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樓市應分兩個市場

  很多年前,筆者已經提倡樓市應該分為2個市場,一個是私人物業市場,另一個是公營和資助房屋市場。私人住宅市場任由它自由發展,可接受外來資金的投入,而公營和資助房屋留給本地客,能力不足的基層人士申請入住公屋,有入息但買不起私樓的首置者,可購買政府的資助房屋,這些房屋的訂價要與首置者的收入掛u。

  這樣的話,大家在同一個市場都享有同等待遇,那麼互相比較的機會就會少一點,社會的矛盾或許也會少一些。然而,政府總是有一個錯誤觀念,以為把樓價壓下來,就可解決年輕人的買樓問題,於是不斷推出辣招打壓樓市,結果出現了反效果。今天樓價再度飛升,不但拋離了首次買樓者的購買力,連用家的購買力也已經脫離。

  樓市雖少了用家,但投資者的購買力仍在,這些投資者不但實力雄厚,而且人數越來越多,對整體樓價起了非常積極的支持作用。他們會用家人的名字去購買物業,比如以父母、子女的名字等等,甚至用一個人的名字同時購入多個物業,這些表面上的首置者,其實也是投資者。

中資搶地成樓市上升主因

  今天的香港社會,再認為必須將樓價壓下來,讓首置者上車,這種想法已不合時宜,全民搵地增加供應都成了空談。既然做不到,何必苦苦追求呢?樓價就算跌3成至4成,普通人也是買不起。所以將樓市分為2個市場,特別加推港人首置上車樓盤,定價與入息掛u,現在和將來也只是供首置者買和賣,這樣才可讓更多的年輕人成功置業。

  有人質疑樓市已高處不勝寒,政府也多次強調要打破樓價只升不跌神話,可是無論當局如何出口術、施法寶,仍然阻止不了樓價升勢,到底是為甚麼?筆者認為主要有兩方面:第一,香港是國際都市,屬於外向型經濟體系,外資進來投資或消費,直接刺激香港經濟增長。香港長期這麼好,全賴開放型的自由市場經濟,大量資金不斷流入,就算樓市非直接受捧,也會間接受惠。

  其次,中資高價搶地也是樓市上升主因,誠如長實趙國雄所說:「今天賣出的麵包價,以後連麵粉也買不回!」為其公司旗下貨尾單位道出了加價的理由。說得正確,前兩年大家都笑中資瘋狂搶地,可能會虧大本,今天卻讓人家笑我們港資是井底之蛙。就像啟德發展區的「港人港地」地皮,當時樓面地價每方呎才約5300元,今天已經達到每方呎13500元。今日的高價還是明日的低價嗎?筆者不敢保證,然而中資買地的眼光,的確是比港資看得更長遠、更透徹。

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