樓市又加辣 市場添煩擾

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　　上星期，中環美利道商業地以天價批出，地價及呎價均創全港新高，為後市打下強心針，發展商紛紛部署推盤之際，金管局又在周末前推出三招壓樓市，明顯是針對性增加買家置業成本，包括針對使用內評法計資本充足比率的銀行，將風險權重比率現時15%提升10個百分點到25%；針對將收入來自香港以外地區的之申請人，將按揭供款入息比率上限下調10個百分點。以及涉多項按揭申請人，供款入息比率上限下調一成。筆者相信，短期樓市成交量會受壓，尤其是二手市場，競爭力未及新盤，成交量有機會跌近一成。

近月成交量僅低位回升
　　金管局方面指出，據差餉物業估價署數據顯示2017年3月私人住宅價格指數已經超越2015年9月的高位，住宅成交量由2017年1月的3300多宗，回升超過1倍至4月的大約7000宗。而按揭貸款市場競爭激烈，亦增加樓市過熱的風險，故此有必要出招。不過，每月私人住宅成交量升至約7000宗，實際上此成交量可能只是低位回升。

　　據5月份土地註冊處資料顯示， 5月截至16日一手私樓平均每宗一手私樓註冊金額攀升至約1946.5萬元，暫創歷史次高。而二手方面，期內平均每宗二手住宅註冊金額約703.8萬元，暫創歷史新高，而且數值較4月同期約675.5萬元增加約4.2%。

　　不過深入分析可知，以一手私宅註冊量計，價值2000萬元以上物業錄245宗註冊，按月同期增加約30.3%，註冊金額亦同步上升至約96億元，按月同期增幅約11.8% ，由此反映近期豪宅物業備受市場追捧。

　　至於二手私宅註冊量方面，則以價值1000萬元以上的二手住宅交投表現最為突出，5月首17日共錄344宗註冊，較4月同期的238宗大增約44.5%，涉及註冊金額約68億元，按月同期亦增加約47.3%，無論註冊量及註冊金額增幅均居首位。綜合上述數據，反映4月份主要是大碼私樓成交量向升。

　　是次政府出招，投資者及實力一般的買家首當其衝受到影響，尤其是需要擔保人協助的買家，即俗稱「靠父幹」的置業人士，同時壓抑換樓人士的換樓意慾，預期成交量會進一步萎縮，未來一段時間樓市將如何發展仍有待觀察。