買樓是時間與利率的競賽

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　　香港樓價屢創新高，不僅讓市民望樓興嘆，也成了世人熱衷的話題。香港雖然是彈丸之地，卻締造了不少世界第一，除了樓價是全球之冠外，自由市場經濟也是世界第一，競爭力排名同樣是世界第一。

　　未買樓的人總是在埋怨樓價為何這麼高，是港府增加土地無方還是樓市辣招失效？總之樓價脫離普羅大眾購買力就是不對，樓市不跌就是政府管治不力，也不理會打壓樓市是否對症下藥，總之繼續加辣才是正確。

　　為了維持金融體系的健康，金融管理局自2010年以來作出8次逆周期措施。而美聯儲最近又加息四份一釐，雖然港府沒有跟隨加息，但總裁陳德霖提出警告，港息遲早要隨美息上升，市民置業務必做好風險管理，一旦發現樓市過熱，當局會再次出招。對於這些言行，坊間大都認為對樓市有遏抑作用，大家都期望樓價有所回調。

按揭成數及供樓比率皆降
　　筆者認同陳總裁的言行，如果樓價過高，當局再收緊信貸乃無可厚非。金管局管的是按揭貸款會否過多，不是樓價是否過高，他們的職責是維持銀行體系的穩定，因此不斷收緊信貸，將實力不足者拒之門外，樓市反而比較健康。而事實上，自從當局推出逆周期措施後，樓市雖然經過7年多上升，然而按揭成數卻從當時平均64％，下降到現時的51％，而供樓與入息比率也從平均41％，下降至34％。

　　今天樓市由一手樓主導，樓價因供應短缺而不斷上漲。不過漲幅並非媒體所形容的那麼誇張，就算破紀錄連升了17周，今年上半年也只是上升在一成之內，跟1997年大升近3成有所不同。由於銀行沒有加息，即使新特首上任，對樓市也應該不會有太大動作，故預期下半年樓價仍有5％上升空間。

　　那麼究竟置業時機是否仍在？坦白說，這是一場時間與利率的競賽。今天樓市的確與1997年不同，當年的供樓利率是10釐左右，樓價一直往下跌，利率也一直往下減，於低位買樓的人都成了贏家。到了今天，樓價一直往上升，利率卻不再往下減，相反只會往上調了。

　　今天入市買樓與否，主要是看利率的走勢而定。假如閣下是首置人士，處境是不買樓便要租樓，那麼筆者認為還是要買，雖說利率往後只會向上調，但現在還沒有上調，也不知何時調，假如未來10年利率只是輕微上升1釐至2釐，即供樓利息只是3釐至4釐左右，那麼今天買樓的人仍然還會是贏家。
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