投資日本全幢物業錦囊

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　　香港樓價全球最貴，近期港人流行海外投資物業，足 遍及全世界，當中作為全球最宜居亞洲城市第一位的東京，以及第二位大阪更是港人熟悉的地方，近年港人投資日本房地產漸趨成熟，投資金額加碼購買東京大阪全幢物業，一個東京、大阪市區4至5層高的全幢物業，入場費只是港幣600萬元起，而小全幢物業更擁有一個地鋪，租金回報5厘起，部分更有10厘以上。

　　究竟怎樣選擇合心水的全幢物業。

1.地點Location
　　地點最為重要，東京都、大阪府、京都府的一谷a區適合投資，切忌貪平購入遍遠地區，小全幢一般分2類，第一類是5樓以下沒有升降機、1983年後落成較易做到物業按揭貸款，如果fullpay可以購買樓齡30年以上物業，一般二手物業價格通常可以用麵粉價購買到麵包（樓價平過建築成本）一般小全幢上車價大約港幣600萬元起，小全幢即類似旺角、上環的5層高大廈，1梯2伙連地鋪，如果需要做銀行貸款地段必需要好。

　　第二類為1000萬元港幣以上，樓高6至10層或以上有電梯，選擇地點最好是一、二 地區，性價比相對高，一般連租約，視乎地區（一般是位置愈好回報愈低），回報約5至10厘。

2.「檢」查濟證及重建「檢」驗
　　兩檢問題，投資東京或大阪全幢大廈最大分別，為東京地區的全幢大廈一般會符合法例的建築基準法，有檢查濟證（類似香港入伙紙），而大阪地區小全幢大廈沒有檢查濟證很普遍（不能承做銀行貸款），沒有檢查濟證原因是違規建築或是僭建，原本只能蓋實用面積3000呎，違規加大到4000呎，或是車房改成商鋪都不能拿到檢查濟證（入伙紙），重建時需符合原來地積比例才能可以取得檢查濟證。

　　投資全幢物業最重要之一是考慮符合重建「檢」驗（土地連接大路2米闊、4米寬標準），具備全幢重建價值售價可以相差很遠，土地需選擇永久業權。該類物業最好中長線持有，如持有5至10年，待樓市升幅可享更大升值回報，全幢物業具重建價值，可讓下手買家有更大發展投資空間。

3.投資全幢大廈必需親身飛去現場睇樓
　　建議港人到日本買全幢物業必須親身前往當地睇樓，親眼看見的感覺最實在，順道去當地物業中介公司了解售後服務，以及前往當地銀行查詢，因為在香港投資物業收租有很多學問，日本也是一樣，例如同一條街都有分陰陽街（陽街人流暢旺，陰街人流稀疏），租金價值相差甚大。

　　去到物業所在地，檢查正確地址，全幢物業信箱及留意水牌（各層樓租客名稱及資料）特別是投資大阪地區看現場是非常重要，因為大阪色情事業蓬勃，有很多風俗店（色情場所）。做足功課明白投資風險自然勝人一籌。