香港樓市難爆煲

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　　在幾天前的一個飯局上，老友問：「今天香港樓價高得咁離譜，會唔會爆煲呢？」幾位朋友來自不同行業，有飲食業、汽車業、旅遊業、零售業等，他們都是行業的表表者，大家都認為樓價已脫離市民的購買力，如今加息周期來臨，中美貿易戰令雙方兩敗俱傷，樓市有機會爆煲。

　　筆者常想自己身為地產中人，有時候難免會當局者迷，看不清樓市走勢。於是定期與不同行業的老友聚會，吃吃飯聊聊天，除可了解各行業的營商環境外，也聽聽朋友們對樓市的看法，從不同角度去思考及分析。

　　「各位都係行業黿M家，近排生意點呀？」筆者提問。老友們回答生意不但不錯，還錄得穩定增長。只是覺得樓價今天高處不勝寒，大家都認為理應調整一下，以10年周期循環計算，樓價該到了爆煲之時。老友們的看法使筆者有所啟發，他們代表了大部分香港人的聲音，一種主觀的看似有道理的聲音。

　　筆者同意樓市不會永遠只升不跌，只是大家對於時間方面的理解不一致，有人認為今天樓市應爆煲，我認為還未到時候。樓市大升需要天時地利人和配合，大跌同樣也需要條件配合，以樓價升得太高應進入下跌周期為由，來預測樓市會下跌，理由並不充分。

沒過份借貸 金管局把關有道
　　綜合目前各個行業經營狀況，經濟發展形勢良好，香港幾乎全民就業，老友們都說招聘人手甚為困難。既然經商者生意不錯，就業市場職位多空缺，打工仔收入有所增加，那麼買得起樓的人也會增多，這些剛性需求不斷累積。

　　此外，盡管樓價與市民的平均收入比率升至19倍，供樓負擔能力嚴重脫節，然而市場的買家並非普通打工階層，他們是靠爺幹、靠父母幹支撐的複式購買力。而現今買家新造按揭貸款成數只是51%，跟97年及08年時的80%至90%高成數借貸不一樣，樓價跌一成半成，不會出現大量負資產而爭相沽貨情況。

　　還有，本港發展商的負債比率僅為15至20%，是全球成熟市場中最低，他們有條件持貨待價而沽。樓市風險住往是由過多借貸所造成，今天雖然香港利率趨升，但速度緩慢處於長期低水平。而買樓的壓力測試，以及八輪逆周期按揭措施，都看得出金管局把關有道。想樓市爆煲不是不可能，除非金管局總裁陳德霖請辭，否則，一天他仍在位，大家就別異想天開了。

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