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  • 2024年3月29日 星期五

置業應以投資者角度出發

  近日港匯持續疲弱,觸及7.85弱方兌換保證,資金有流走[象。金管局為了捍衛聯繫匯率,近期多度入市買港元,已動用了513億港元,為近年罕見。美元利息上升,和港元息差逐漸拉開,資金流向美元是很自然的事,金管局反應迅速,立即出手干預,做法尚算恰當。

  有人認為這次港匯轉弱,是因為部分資金趁港美息差擴大而進行套息活動,資金沒有真正流出香港,與97年亞洲金融風暴時,港元被大鱷狙擊不可相提並論。筆者同意這個講法,今天香港外匯儲備充裕,暫時不怕外來衝擊,但如果美國加息步伐不停,香港最終不可能不跟隨,那麼大家就要留意加息帶來的影響。

  對於樓市來說,加息是它最大的敵人。香港人長期享受低息的供樓環境,買樓擔心的是首期不足,而不是每月的供樓負擔,20年前平均供樓利息達10釐的經歷,年輕一代似乎不太清楚,作為見證過樓市起跌的人,筆者以過來人的身分告訴大家,樓價不會永遠只升不跌。

加息是樓市最大的敵人
  雖然俗語說「樓是用來住,不是用來炒」,但是如果要在香港買樓,大前提必須以投資者的心態為出發點,不要以自住的角度來看房子,覺得個人喜歡就好,不理將來升值潛力,否則有機會吃大虧。一個買樓的決定,隨時影響個人身家財產,香港樓宇的投資升值潛力比自住來得更重要。

  如果想樓價跌,也不是不可能,但必須有天時地利人和配合。市場上影響樓市的無非是:供應大幅增加、利息持續上升、政府不斷加辣等。而筆者最害怕的是利率上升,原因是利率上升直接增加供樓負擔,筆者同意這樣的形容,當利息加2厘時,樓價就會跌1成,加3厘會跌2成,加4厘會跌3成,如此類推,樓價有機會下調3至4成。

  大家都認為增加樓宇供應,就可讓樓價下跌,其實不然。現今香港全民覓地起樓,每年的私樓供應也不過2萬伙,即使此數目達標,也並不表示發展商會全數推盤。至於樓市辣招,只是鎖住二手樓盤,一方面是管理需求,另一方面也減少供應,成功將購買力暫時喝停,但問題的根源沒有解決。


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