照顧港人置業　免被樓市邊緣化

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　　執筆之時是在一個宴會結束之後，宴會時與一位資深銀行家坐在一起，談到近期的國內外經濟情勢。銀行家也是一位金融專家，對樓市同樣頗有研究，說起近日樓價屢創新高，中原城市領先指數（CCL）直逼180點，今年首季樓價已錄得約6%升幅，走勢非常凌厲，急升的樓市令人有所擔憂。

　　筆者去年已預測地產大時代將會來臨，如今樓市熱火朝天，樓價升勢過急，難免讓人憂慮泡沫危機再現。銀行家語重心長地說，根據他幾十年的銀行及金融市場經驗，凡事都有循環，金融股市固然會升升跌跌，地產也不例外，所謂物極必反，樓市經過10年的漫長上升期，應該到了下調之時，大家宜小心謹慎。

　　坦白講，筆者同意樓價升得太急，或會觸發爆破危機，銀行家的說法不無道理。只是根據數據分析，港人買樓新造按揭成數平均大約是5成左右，樓價跌幅於2成之內難以憾動整個樓市。此外，雖說加息周期來臨，究竟加得多快和能加多少，都是值得大家思考，世界形勢瞬息萬變，中美貿易戰影響深遠，美國經濟同樣受挫，反過來又會不會拖慢加息速度？

樓市升勢過急 會否出現循環？
　　未上車者總是希望樓價有所回調，其實樓價是升是跌，跟金管局有莫大關係，假如沒有八輪收緊按揭措施，假如沒有銀行貸款壓力測試等，淡友們的願望或許今天就能夠實現。正是因為按揭市場的穏健借貸模式，使近年來香港物業皆落入強者手中，整天埋怨樓價太高而難以上車買樓的人，其實已逐漸被樓市邊緣化，這是一個殘酷的現實。

　　筆者認為與其怨天尤人，不如面對現實，大家一起去爭取政府增建資助房屋，筆者建議：1）港人首置上車盤，將樓價訂於市值一半；2）居者有其屋，放鬆訂價是市價7成的限制；3）綠置居，降低申請者的公屋入息限額。以上建議均是港人優先，充分照顧本地人利益。

　　有人會質疑，如果港府土地均以興建公營房屋和資助房屋為主，那麼私樓供應豈不是更加不足？因此，筆者再提議：1）放鬆額外印花稅稅年期，由3年內賣樓徵收重稅減為1年內；2）放寬境外人士買樓的買家印花稅，由徵收樓價30%減為8.5%，與香港人同步。

　　將樓市分為兩個市場，一個是公營及資助房屋市場，另一個是自由買賣的私人物業市場，將便宜的貨留給香港人，高價的樓賣給外地客。