「屋多於戶」的樓市後真相

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　　上星期筆者已經談論到，在現今資訊爆炸的社會，加上「土地大辯論」的引發下，置業難、上車難、住得細、租得貴成為坊間茶餘飯後的熱門話題，在網上社交平台上關於樓市的帖文亦明顯增加，奈何大部分的討論都以主觀情感以至個人信念出發，樓市客觀事實彷彿不再重要，這個正正就是「後真相」（Post Turth）的意思。

　　樓市向來不是一個只涉及單一因素的課題，無論是房屋供應、人口政策以至政府一些樓市措施，甚或是金管局的一些按揭限制安排，任何一項都會對整體樓價帶來一定的影響，繼上星期討論完有關「錢多貨少」的問題，今日想集中討論樓市另一怪現象，雖然整體房屋供應持續高於全港整體住戶的總人數，縱使出現「屋多於戶」，但整體樓價仍然持續上升。

　　根據政府統計處的數字，截至去年第三季，全港永久性可供居住的單位總數已達278.5萬伙，當中已包括公屋、居屋以至整體私人住宅等居住單位，而期間全港住戶總數卻只有254.8萬戶，整體住屋總量比起住戶總數仍高於23萬伙有多，部分民間團體便會將有關數字解讀為，本港樓市向來不存在供不應求的情況，而最重要是分配不均的問題。

　　當然單從「屋多於戶」的情況，來推論供不應求並不存在難免過於簡單，首先本身統計處是發表有關數字時亦已作出注解，包括有部分非香港永久性居民的住屋需求未有計算在內，當然同時間亦有不少住戶可同時佔用多於一個單位，部分為非常用居所。

　　如果要理解「屋多於戶」的情況，實際上我們必須從「實質需求」和「實質供應」來分析，首先香港作為國際金融中心，加上過去數年間不少海外資金流入，令市場上「實質需求」往往高於現有住戶總數，同時間因應本港利息持續低企，持有物業成本相對較低環境下，無論二手業主以至一手發展商都傾向惜售，令整體實質供應減少，此消彼長下「屋多於戶」只成為參考數字，「實質需求」仍然高於「實質供應」。