樓價上升源於藏富於民

  筆者認為,香港樓市與內地息息相關,於是每年都會有幾次去內地開會、探親或考察。這次去了山西太原、長治和晉城市。大陸生產總值(GDP)持續多年增長,而且平均增長幅度高達6.9%左右,樓市自然有所得益。當內地一線城市樓價不斷飛漲時,山西二三線城市的樓價,也在急起直追。

  內地民眾和香港市民一樣,都愛投訴樓價升得過快,脫離了打工階層的收入水平,但是如果大家細心思考一下,又會覺得樓價跑贏GDP是可以接受的。很多人問,樓價這麼高,何時會下跌,筆者只能這樣回答:「經濟好時樓市都會好,而樓價升幅一般高於GDP增長,想樓價跌,或許要等到經濟衰退時。」

  山西是我常到的地方,我當然要了解當地的樓市情況。太原樓價上半年又升了近一成,估計今年全年會有兩到三成升幅,原因是追落後。以省會城市而言,太原二手房價每平方米不到人民幣1萬元,新樓每平方米在1.5萬左右,算是最落後的。盡管新樓大致上有2至3成的空置率,且基本上沒有租金回報,但是仍然無損樓市上升速度。

香港樓市與內地息息相關
  樓市上升是由很多因素引起,追落後也是其中一個因素。香港都一樣,比如港島區樓價升,九龍區也會升,最終新界區也會跟著上升。在一般情況下,樓價是不會一邊上升,另一邊下跌的。同樣的在一枝獨秀的新樓巿場,新樓的高訂價,使鄰近的二手樓業主害怕「賣鰶R唔番」,於是紛紛不是加價,便是封盤。儘管二手市場沒有成交,但並不代表樓價不會上升。

  香港是一個發達的城市,同時也融入了粵港澳大灣區發展藍圖裏,內陸地區向大灣區城市學習,大灣區城市之間也在互相學習與共同進步,內地9個城市和澳門的GDP幾乎全部達到7.5%以上,連本身是富裕地區的香港也録近4%增長,人均收入有所增加之餘,樓市自然也隨之向上。今天東莞樓價追珠海,珠海樓價追廣州,廣州又追趕深圳,深圳也想追趕香港,大家都在互相追逐。

  許多香港人不明白,樓價已偏離普通市民負擔水平,為什麼還愈升愈有?其實,藏富於民就是重要因素,97之前香港樓市的中資買方主要是國企或央企,今天不一樣了,大部分中資買家是來自於民企或個體戶,正是高手在民間。即使內地政府諸多限制資金出境,但基於財務安排和政治風險,內地富商仍然會將資金千方百計轉移到香港。


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