究竟日本經營民宿仲有冇得做?

  筆者正在日本最高峰富士山八合目的一家旅館準備休息之際,收到客戶查詢問:究竟日本經營民宿仲有冇得做?基於準備明天一大清早攀爬富士山頂,所以都係養精蓄銳睡覺先,這已經是筆者第5次攻頂,清晨5時看完日出之後,從八合目行了近2個小時終於到達富士山頂,然後在山頂的食店吃了1碗拉麵,及遊覽火山口,逗留了半小時之後開始下山,在天氣良好下用鰿4個小時到達山下五合目,乘坐巴士回河口湖取車回新宿家。過去幾年筆者每年7至8月期間都會去攀登富士山山頂鍛煉一下體能,過去有8次攻頂經驗,但是有3次因為天氣惡劣失敗了,今次是第5次成功登上富士山頂非常感恩。

  從2013年9月東京成功申辦奧運后的日本樓市開始,過去5年日本樓價年年上升,特別係東京大阪一二線城市,今年6月15日規管民宿日本政府推行民宿合法化,日本物業市場產生了一個微妙的變化,基於日本政府區役所把市區的地域畫分,有些專用地域是不能經營民宿或強制一星期只能做2天,令這些地區經營民宿的單位大受打擊,並只能轉回長租約租回給日本人,租金回報率由從前8%至10%回落到現時4%至5%,單在東京市場忽然多了數千個出租單位,租金突然受壓,許多裝修漂亮的民宿單位回到市場做正常租務,跟一般標準裝修及沒有傢俬的單身公寓出租單位推出市場鬥便宜,所以近日有些空置的單位丟空兩、三個月仍然不能租出去,但同一時間有另一個現象發生,就是成功申請到民宿牌照的民宿單位,租金價格倍升,原因係旅客沒有下跌,酒店房間沒有增加,民宿大量減少,合法民宿租金自然上升,很多世界各地來日本旅遊的旅客都非常困難訂房,就算一些二、三線的酒店,價格都已經向上調。

  投資者想了解民宿有甚麼錦囊,其實好簡單,第一是地點不是專用地域可以經營日數(180天東京)或(360天大阪),第二是大廈管理處可以容許經營BNB民宿,第三是有一家可以信賴的不動產可以隨時制定短期租約,把民宿單位隨時變成高端單身公寓短租,符合法例規定。如果投資者擁有是全幢物業可以把大廈改裝,加設消防裝備成為旅館或簡易宿泊所,申請到合法牌照,一連365日就可以出租房間,等同酒店,當然要計算改裝成本。

  筆者不建議香港或中國投資者在沒有申請民宿合法牌照下,用角U形式去偷偷經營民宿,這樣做會以身試法惹官非,筆者就認識到一些業主近日忽然在自己住的單位,早上有3名日本政府區役所民宿小組成員上門突擊檢查,問住客是否租B&B民宿單位,要提供身分證明文件,擾攘一輪之後,證實是業主本人才關門而去。日本政府開放民宿同時監管民宿目的都係收稅,作為投資者收到日本人租金理應係要繳交稅務,因為過去一些正常嘅租務每年都會必須呈上租金收入稅,但是很多外國人業主,過去幾年經營民宿單位,收入完全係逃稅,情況非常之嚴重,才導致有今天的法例,希望大家投資者搵開心錢,繳交正常租金收入稅,切勿以身試法。


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