美加息不逾5厘 樓市難大跌

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　　美國聯邦儲備局在本月底加息機會，根據利率期貨顯示是100%。只要美國聯邦基金利率今個升浪不高於5厘，預料本港樓市應無大礙，不會大跌。因為5厘按息比起1997年亞洲金融風暴及八十年代的分別超過10厘及約20厘，仍然屬於低息。

　　筆者假設聯儲局今年9月及12月都加息0.25厘，明年全年再加息4次0.25厘，聯邦基金利率總加幅是1.5厘，連同目前1.75至2厘，總共約是3.5厘水平。比較以往40年美國利率的所有加息浪頂都要低，2004年展開加息的浪頂是5.5厘，已是最低的一輪，料今輪浪頂將更低。

　　以聯邦基金利率3.5厘計算，假設是今輪加息周期的浪頂，依然是處於美國自七、八十年代以來的加息期下降軌，而且繼續是一浪低於一浪。在八十年代以來，2004年加息4.25厘經已是最多的一輪，其餘每輪是1厘至3厘。

　　美國政府及國民總負債額經已飆升至71.1萬億美元，以美國目前的經濟實力絕對難以抵受大幅加息。七、八十年代時期聯邦基金利率約達20厘更難重演，因為20厘息口的擔子太沉重，美國政府及國民皆無力應付。筆者估計美國大體上難以抵受5厘以上的息口加幅，因為單是這筆新增利息支出，將要令美國總負債額又提高很多。

　　及後鮑威爾表示會繼續循序漸進加息，亦反映聯儲局不受總統特朗普左右，但也要兼顧到美國實際經濟環境，反映聯儲局在加息進程不會亂來。

　　現在本港H按揭息率大致是2厘多，儘管將未來一年多6次0.25厘即1.5厘的加息幅度全部計算在內，H按總共也不到4厘。究竟4厘按息是否高，許多人都感覺模糊。筆者舉1997年亞洲金融風暴之後為例子，本港按息率當年普遍是10厘以上，因為其時市場按息是P(最優惠利率)+？%，現在則是P-？%。單是P+？%及P-？%之間，當中厘數經已有很大距離；八十年代更約達20厘按息。
無可否認現今樓價比較1997年樓價高了88%，假設當年按息是10厘，息率最少也低出當年約60%或更多，將來加息幅度未如預期之多，低出幅度就更大。