場氣氛淡靜 九龍站豪宅 持貨力強買賣拉鋸

■高鐵香港段於9月正式通車,但未有明顯帶旺一帶的豪宅屋苑,整體二手交投持續淡靜。

  九龍站上蓋多個豪宅屋苑交投淡靜,主要是業主叫價硬淨,持貨力強,買家未肯追價,,買賣陷於膠着。其中,凱旋門近期成交以1房戶為主,例如有原業主才於9月將單位租出,即獲買家連租約購入,造價1500萬;另擎天半島成交平穩,最新平均呎價升至逾3.2萬。

  廣深港高鐵香港段於9月23日正式通車,多年來打着高鐵概念的九龍站上蓋豪宅,近期交投量未有明顯活躍。美聯物業高級營業經理余慶麟表示,8月份九龍站及尖沙嘴豪宅共有約22宗成交,但9月份扣除一手成交後,錄得的二手豪宅買賣僅約14宗,可謂今年的新低。本來期望高鐵西九龍站啟用後,可帶動區內交投升至約100宗,但現時大部分高鐵乘客為旅客,並非經常往來兩地的居民,與早前預期的交投有落差。

凱旋門「一口價」1500萬連約沽
  余氏補充,九龍站上蓋豪宅之一凱旋門,8月及9月分別錄得約5宗及4宗買賣,表現平穩,大部分成交單位為1房間隔,實用面積介乎約395至420方呎,成交價由約1390萬至1850萬不等。其中,位於朝日閣中層C室,實用面積420方呎,望內園景,剛於9月以月租約26880元租出,原業主隨即又成功以「一口價」1500萬,連租約將單位沽予投資客,屬市價。以最新的購入價及月租計算,該單位的租金回報率約2.2厘。

  另外,余慶麟又提到,市場傳出凱旋門9月錄得1宗大額成交,單位為摩天閣中層A室,實用面積1955方呎,採4房2套間隔,向南,享有維港煙花海景,連車位造價達2億元,實用呎價約102302元。現時,屋苑的放售盤約60個,1房戶佔約三分之一,為屋苑盤量最多的戶型,入場費約1550萬,而2房及3房單位叫價分別約2400萬及約3300萬。

  中原地產分區經理胡鴻洲則表示,今年十一國慶長假期的睇樓量較去年下跌約3成,特別是內地客明顯流失,客源以新客為主,純粹了解區內樓市而問盤,大部分不太了解香港的樓價及稅務情況,睇樓客人的質素較去年遜,但整體睇樓目標集中於實用面積1000方呎以上單位。然而,九龍站豪宅業主及買家拉鋸情況持續,基本上買家不肯追價,都難以促成交易。市場上「真減價」情況並不多,即使業主大幅減價後,叫價仍較市價略高,反映不少業主態度繼續樂觀。

擎天半島「大3房」3900萬易主
  胡氏續,擎天半島8月及9月各錄得3宗買賣,平均實用呎價約29924元,升至約32181元,主要是9月錄得1宗公司買賣,成交為1座高層A室,實用面積1087方呎,屬屋苑少有望內園的「大3房」單位,以市價3900萬易主。屋苑最新的放盤量約120個,約一半單位貼市價放售,平均實呎叫價約36000元以下,2房戶及3房戶的入場價差距不大,分別約2000萬及2300萬。

The Austin減「3球」低市價售
  同樣毗鄰高鐵西九龍站的The Austin,屬柯士甸站上蓋物業,樓齡約4年,近期連錄低市價個案。美聯物業余慶麟提到,屋苑5A座低層C室,實用面積520方呎,原業主6月開價1700萬放盤,最後大減「3球」,以1400萬成交,較市價低約1成,亦回到今年年初的價格。此外,利嘉閣地產高級客戶經理蔡俊傑透露,The Austin 3A座中層D室,實用面積923方呎,3房1套間隔,原於6月以2550萬連場租約放賣,經議價後減價150萬,於9月終以2400萬易手,較市價低約100萬。屋苑於8月及9月分別錄得3宗成交,平均呎價由約28700元,升至約36700元,目前約60個放賣盤中,逾8成單位屬連租約單位。高鐵開通後,吸引不少人詢問屋苑放盤,願意提供議價的業主有限。

■凱旋門8月及9月共錄9宗買賣,當中8宗個案為1房戶成交。
■擎天半島9月份錄得3宗成交,平均呎價約32181元。

■柯士甸站上蓋的The Austin,近期連錄低市價成交。

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