樓價反彈乏力 負資產或重臨

  下半年樓市利淡因素充斥,導致樓價出現調整。雖然金管局最新調查結果顯示,今年第3季並未有錄得任何負資產住宅按揭貸款個案,連續7季零負資產,亦創下史上最長紀錄,但隨着樓價續回調,市場預期第4季有可能出現零星負資產個案,高成數按揭業主料首當其衝。

  根據差餉物業估價署數據顯示,今年9月份香港私宅樓價指數報388.8點,與8月份的394.5點比較,按月跌約1.44%,連跌2個月,且跌幅較對上一個月進一步擴大。回顧9月底香港跟隨美國加息,樓市加添觀望氣氛,加上一手新盤開價貼市,部分二手業主擴闊議價空間吸客,市場陸續出現減價成交,為樓市轉勢揭開序幕。10月份新一份《施政報告》出台,主力著墨公營房屋供應及計畫填海增加土地儲備,長遠有利樓市發展,不過新供應「遠水不能救近火」,加上山頂文輝道地王流標、股市波動及中美貿易戰僵持,利淡因素充斥市場,令樓價反彈乏力。

  雖然部分業主願意擴闊議價空間,令樓價出現輕微調整,惟調整幅度有限,與準買家的預期出現落差,故二手買賣呈拉鋸戰。現時用家入市態度較投資者積極,不過市場優質筍盤買少見少,導致二手成交疏落,今年內預料仍會以一手主導。

  美國年底有機會再度加息,若香港銀行跟隨再加息,將成為樓價進一步下跌的誘因。現時樓價按年升幅已跌穿雙位數,料年底升幅持續收窄,樓價失去上升動力,二手市場弱勢難以扭轉。屆時部分採用高成數按揭計畫的業主,在樓價回調的情況下,或跌入負資產界芋C不過,近年樓市辣招已令按揭成數持續下降,根據金管局數字顯示,9月份平均按揭成數只有44.4%,屬歷史低位,相信即使負資產重臨,料僅零星個案,未必會出現如03年沙士期間的大規模負資產情況。

  筆者認為,加息週期啟動,不論用家或是投資者,均須密切注意按揭息率走勢對供款開支的的影響,宜在入市前做好風險評估如壓力測試等措施,自住的用家最好預留足夠的現金作緩衝,盡量將斷供風險降低。


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