辣招八周年 樓市抗震力倍增

  未知大家是否記起,筆者早於一年前已提出,現時樓市是「加辣無望、減辣無期。」今年11月19日便是政府樓市辣招八周年的日子,在2010年11月19日,當時財政司司長曾俊華宣布為打擊當時樓市炒風,宣布推出三大辣招:包括以三級制徵收「額外印花稅」SSD、即時收緊按揭成數及全面禁止延交印花稅。奈何辣招實施8年來,雖然成功杜絕炒風,但上車難、換樓難問題遲遲未解決。

  上月行政首官林鄭月娥在出席施政報告答問會時亦坦言,現在亦難以評估過去推出如額外印花稅等「辣招」是否有效,所以現階段無意「減辣」。現在很難說措施有效或無效,即使近月樓價稍為回落,不過過去一年樓價仍有一定升幅,要政府現階段就提出「減辣」,難免言之尚早,因不知道對樓價的影響如何,以及會否更刺激樓價上升。

  不過亦正如金管局總裁陳德霖新近在立法會的發言,樓市抗震能力已大大提高。首先經過金管局多次逆周期措施後,700萬以下物業的最高按揭成數降至六成,準業主同時要通過加息3厘的模擬壓力測試,換言之近幾年入市的買家,悉數已經通過壓力測試,即使銀行大幅加息,業主亦應該未受太大影響。

  再者現時「供滿樓」的業主已經較8年前有所提高,按統計處的數字,今年第二季目前已沒有按揭(供滿樓)的自住居所家庭住戶比率達66%,較8年前的60%為高,另外目前新批出的平均按揭成數只有44%,比2009年首次推出逆周期措施前的64%為低,新批出按揭的供款與入息比率亦由2010年的41%,降至今年第二季的34%,即使經濟下行失業率上升和收入下跌,都仍有緩衝空間。

  總括而言,以樓價升跌來評論過去8年樓市辣招是否奏效確實有一定難度,不過隨着辣招推出,加上金管局收緊按揭成數及壓力測試等措施,現樓樓市抗跌力確實已大大提早,同時間香港銀行體系資金仍充裕,息口仍然低企,持貨成本不高下,業主亦不用大幅減價求售,相信在目前樓市整固期,整體樓價只會窄幅調整,準買家亦會看準時機趁機入市。


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