銀行估值貼市價 九龍站豪宅投資者吼連租約盤

　　九龍站及高鐵站一帶豪宅屋苑近期交投疲弱，每月成交量少於10宗。不過，由於區內單位始終具一定投資價值，吸引投資者入市，如天璽新近有2房單位放盤約1年，獲買家以2380萬購入，並打算放租。另外，漾日居則有買家斥1900萬買入連租約單位，屬市價。

　　美聯物業高級營業經理余慶麟表示，九龍站及高鐵站一帶的豪宅交投，去年上半年尚算暢旺，某些月份可錄約30宗成交，但下半年開始出現逆轉，10月更曾錄得約1宗買賣，之後11月至本月的交投雖然已經回升，但氣氛持續淡靜，每月所錄得的買賣都不多於10宗。本月最新的成交量約4宗，大部分為實用面積少於1000方呎的中型單位，造價約1730萬至3000萬不等。區內豪宅市場雖然打正旗號，以高鐵優勢作賣點之一，但時間上遇正中美貿易戰等不明朗因素，買家觀望態度更濃，高鐵效應「打不響」，同時業主多數只將叫價減至貼近銀行估價。

天璽2房「租轉賣」
　　香港置業首席聯席董事戴志文稱，現時九龍站一帶豪宅屋苑的睇樓客以本地自用客佔多，主要以實用面積約1400方呎的大單位為目標，銀碼預算約4000萬至5000萬，只要單位叫價比去年7、8月的高位回落至約15%至20%，他們都有興趣承接。然而，市場的減價盤被吸納不少，可選擇的盤源不多，料約一成業主願意講價，議幅可達約一成。

　　區內豪宅的買賣陷於膠荂A反觀租務市場明顯活躍，近期每月便錄得約80宗租賃，可見區內仍有一定租務潛力，因此吸引投資客選擇入市，例如本月便有天璽單位獲投資客入市個案。戴氏透露，成交為彗鑽璽中層D室，實用面積672方呎，2房1套間隔，外望內園景，原業主一直將單位放租，約1年前租約完滿後決定「轉租為賣」，叫價2600萬，近期買家以2380萬購入作收租用途，造價屬合理水平。以同類型單位市值租金約45000元計算，租金回報約2.3厘。

　　以上為天璽本月首宗成交，屋苑現有放盤量約60個，約一半屬2房間隔，這戶型較受投資者歡迎，入場費約2200萬，另3房單位則約3700萬。

漾日居連約1900萬沽
　　戴志文表示，若區內豪宅的租金回報逾2厘，投資價值算是不俗，不過市場可交吉盤源有限，買故部分買家都接受連租約單位作自用或投資。以漾日居上月錄得的2宗成交為例，其中一宗為連租約成交，涉及7座低層A室，實用面積935方呎，單位早於2017年2月以連租約放賣，叫價2000萬，期間叫價不斷調整，曾高見2600萬，最終以市價1900萬易手，買家將繼續出租單位，現時單位月租約40000元，租金回報約2.5厘。屋苑現時盤量充足，約60個，當中約六成屬連租約單位，現時2房戶最平叫價約1800萬，3房戶則約2200萬。

御金．國峯「鳳凰樓」4000萬售
　　美聯物業余慶麟又稱，位於友翔道的御金．國峯，呎價較同區其他豪宅屋苑較低，近期先後出現以公司股權轉讓形式的買賣。首先，5座頂層複式單位，實用面積1107方呎，3房間隔，設有約420方呎天台，以3600萬成交，去年12月中旬買家簽署臨時買賣合約，但於本月決定「撻訂」，現時單位重新放售，叫價同樣3600萬。

　　另一宗則涉及「鳳凰樓層」單位，實用面積1270方呎，4房2套間隔，原業主約半年前原以3600萬放賣，後來連1個車位一併放賣，總叫價4000萬，最終本月獲買家零議價承接，造價合理。現時，屋苑提供約100個放盤，當中可以公司形式買賣的單位不足5個。