供樓幾時都要計好數

  有研究機構發表報告指,香港連續9年成為全球供樓負擔最重的城市,其樓價中位數與家庭收入中位數比例更高達20.9倍,即港人需不吃不喝近21年才可供滿持有物業,與其他國家有相當大距離,較排第二的加拿大溫哥華多出8年。供樓負擔這個議題向來「吸睛」,但報告未必如實反映香港情況,筆者認為,有意置業人士最緊要按個人財政狀況「計好數」才入市。

  上述報告表示,香港去年第三季樓價中位數為716.9萬,為本港同期家庭全年入息中位數為34.3萬的20.9倍,意味港人即使日常生活不花費分毫,仍需21年才能供滿一個單位,為報告2005年開始以來,錄得最高供樓負擔比例。

  不過值得留意的是,有關數據是以樓價中位數除以家庭入息中位數計算,但以中位數來計算與現實情況有偏差,事因香港有約4成半人居於公屋及居屋這類政府資助房屋,這4成半人不需要負擔私樓樓價,故納入在報告計算內未能完全反映市場實況。而報告採用去年第三季數字亦有所滯後,香港樓價最近有所下調,以現時樓價計算,供樓負擔水平相信已經有所改善。

  事實上,供樓負擔數字各有說法,僅供參考。據政府去年5月發布的經濟報告,按揭供款相對入息的比率高逾7成,但計算方法及定義欠透明度,難免令人質疑其參考價值,因為一般人士不可能在如此高的供款負擔水平下獲批承造按揭。另一個參考指標,必然是金管局報告,從數字可見,去年第二季新批出住宅按揭貨款平均按揭成數約47%,平均供款與入息比率約34%,數字相對較為「貼地」。

  近年有個別銀行更將按揭年期的人齡放寬至「85減」,換句語說,55歲人士有機會可承造30年按揭,可供樓直到85歲,供樓負擔得以攤分。另外,雖然香港銀行去年9月調高最優惠利率(P) 0.125厘,但加息後P按息率仍處於低水平,遠低於98年的逾10厘歷史高位,加上美國料放慢加息步伐,置業人士供樓負擔未見太沉重。

  筆者建議有意置業人士固然可參考坊間數字,但最重要是入市前做好風險評估,了解個人的負擔能力,量力而為。畢竟按揭供樓年期動輒需廿年,上車客需衡量自己的每月收入是否穩定,並預留足夠支付至少一年供樓開支的資金作緩衝。


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