假如供樓負擔比率降至40%?

  上星期筆者以樓市十年的Affordability Challenge為題,去分析過去十年市場供樓負擔比照的變化,無可否認過去十年樓市的供樓負擔確實上升了不少,以國際性研究機構Demographia的計算,現時香港家庭即使不吃不穿,每月不用一分一毫,也要花盡上近21年的時間才可以成功購入單位,現時樓價水平確實達至難以負擔的水平。

  再根據Demographia的統計,香港已經連續9年成為全球樓價最難負擔的國際城市,困難程度冠絕全球,如斯統計難免會令香港政府感到汗顏,報告一出,特首林鄭月娥上星期在出席瑞士達沃斯世界經濟論壇年會,期間接受國際傳媒機構Bloomberg的專訪,揚言要把港人供樓負擔佔入息比率,由目前約70%大降至40%。

  為何特首會有如斯說法,首先按照政府的計法,根據政府早前發表《2018年第三季經濟報告》,於去年9月市民按揭供款比對於入息的比率進一步升至74%的高位,遠高於1998年至2017年期間的長期平均水平,林鄭所指供樓負擔比率降至40%,便是希望將有關數字重返過去20年的平均水平。

  如果大家心水清計一計,倘若真的是將供樓負擔降至40%,意味著樓價最多要較現水平再跌44%,而假設期間市公民收入不變,實質按揭息率亦維持現有不水不變,如果銀行再加息,樓價跌幅亦要高於44%,換言之樓價隨時會跌一半,才可以令供樓負擔水平回歸過去20年的平均值。倘若真的如斯實現,到時亦可能會重回03年「滿街負資產」的悲慘經歷。

  幸好樓市的數字向來並非人為可以操控,即使特區政府希望供樓負擔比率可以降至40%,不過最終亦難以改變市場的力量,再者大家需仔細分析,現時政府在計算供樓負擔比率時的假設,已經與現今的樓市情況截然不同,再用40%作為指標亦未必合理。

  按政府在計算供樓負擔比率時的假設,政府是以一個面積45方米單位的樓價(即約484方呎),並以七成按揭成數及年期20年作按揭供款的計算,但如果以現今按揭市場的現況來看,一般按揭成數只有六成,年期亦達25至30年,換言之如果按政府的假設計算,當負擔比率降至40%,到時一般準買家可能只需以家庭收入兩至三成來供樓,相信跌至相關水平,到時市場購買力較現時何止倍增,相信樓價亦早已急速反彈。


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