活化工廈 更適合社福設施

  港府公布最新一份財政預算案,擬撥出200億購買60個商鋪物業,面積約3000呎至4000呎左右,作為增加社福設施之用。此舉出發點本來是正確,但坊間卻出現很多不同聲音。

  當局動用如此巨資購買物業甚為罕見,的確引起外界注目。筆者認為,此事港府應慎重考慮。首先,200億購買60個物業,每個價值約3.33億,以每個商鋪3000呎至4000呎計算,每呎高達約10萬,屬於天價。與港府擬選購位於市區偏避地段的物業,其價格差異太大,顯然,構思此方案的官員並不了解商鋪市場。

  其次,200億款項就算分開3年投入,每年也有66億左右,佔整體鋪位成交金額超過1成。此金額投進商鋪市場,除了會讓人覺得有托市之嫌外,更重要的是如何能做到不讓外界質疑,誰來執行這項任務?買物業講求天時地利人和,商鋪價格變動很大,買賣價格隨時可超出市價1成。1成的金額就是20億元,市場人士怎不虎視眈眈?

  再者,執行上會惹來利益輸送問題,原因是港府只會委託幾家測量師行或大型地產代理負責買鋪,而代理方面都有自己相熟的地產商或投資者,因此這些投資者手上的物業肯定屬於優先選擇,一些平時人煙稀少的商鋪或商埸(俗稱死埸),忽然被政府高價收購,結果死場變成黃金。由於所涉及的利益太大,無論選中哪一個物業,都會引起外界爭議。

  增加社會福利設施是好建議,但如何選址不可馬虎。筆者認為除了買鋪位,還有更好的選擇,如下:
  1. 提議政府撥出一半款項(100億)購買市區整幢工廈,活化工廈成本較便宜,地方闊大改裝容易,價格透明度高,業主難以渾水摸魚。政府可先以平價全幢買入,再活化改裝成社福機構,此舉成本最輕,效率也最高。此外,目前大多數工廈使用者均出現違契情況,因此筆者認為,工廈活化成社福機構是最適當做法,政府一方面可買到便宜又合適的物業,另一方面又可減少非法使用工廈帶來的風險,可謂一舉兩得。

  2. 購買政府擁有的公屋基座商場物業(無論新建的或是舊有的)。此類公屋鋪位闊大寬敞,屬於政府房協或房委會物業,這些商鋪經常出現交吉或人流稀疏,符合作為幼兒中心及鄰舍中心之用,賣給當局是真正左手交右手,肥水不流外人田,充分發揮公屋物業的價值,做到物盡其用,售價便宜,又不會浪費公帑,更不會被質疑官商勾結。


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