樓市規律是升快跌慢

  香港享有言論自由,資訊透明度很高,媒體報道新聞迅速,人們可第一時間了解世界發生甚麼事情。港人最關心金融與地產,因此對樓市的動態極為敏感,在目前的市況下,不用筆者多提醒,聰明的買家已早茈鞭,將市場上的筍盤搶購一空,正所謂 「入市快人一步,置業理想達到!」

  說得沒錯,港人對樓市觸覺敏銳,一發覺市況變好,即是一聞到「I味」,立即爭先恐後入市,快速將市場上的筍盤掃光,樓價也在短短一個多月上升了大約5%。現在二手樓市場已開始缺盤,一手樓去貨也十分迅速,幸好多得空置稅的推出,使新樓無論是開盤還是加推,皆暫時不見大幅加價情況出現,地產商仍會採取貨如輪轉策略,而勤力抽籤的準買家還有機會。

  筆者認為,今年樓價會追回去年的跌幅,這是最基本的要求,估計在上半年可達標,也就是說,今年第二季樓價還會有5%左右的升幅。樓市有一個規律,下跌時比較緩慢,上升時速度很快,人們都有一種怕執輸的羊群心態,買入的速度比賣出的速度要快1倍,就如以7至8個月時間,使樓價跌了10%,只須用3至4個月就可讓它升回。因此,樓市被形容長期處於大漲小回局面。

  在樓市升跌的周期裏面,當一個跌市周期完結,下一個上升周期展開,樓價必先快速追回上一個跌幅,賣方總是以之前的最高成交價為指標,原因是甚麼?是因為在樓市辣招綑綁下,一買一賣的成本(包括3D印花稅)很高,所謂「賣咗買唔返」,業主們沒有高價誰願意賣樓?

  外界都有錯覺,以為二手樓市場成交稀疏是買家不肯買,其實真正的原因是賣家不肯賣才對,樓市辣招使二手樓供應短缺,價格自然容易被推高,這一點當局必須認真解讀,否則在特首林鄭月娥表示憂慮樓價回升的同時,又冷不防再次出招加辣,那麼樓市就只剩下一手市場,變得愈來愈不健康了。

  一個好的樓市政策,是要幫助更多人擁有自置居所,使社會財富更加均衡。然而根據一項統計顯示,港人自置物業的比例愈來愈下降,2016年居住於自置物業的住戶只有48.5%(121.7萬),較2011年的52.1%(123.4萬)明顯下跌,說明自從港府2010年開始推出樓市辣招後,無助港人安居樂業,當局應當作出檢討。


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