樓市「剛需」已變成「實需」

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　　未必大家有否記起，筆者早於一年前已經認為，也許中美貿易爭拗已經成為常規化，換言之，中美爭拗將「未完未了」。兩、三星期前，正當中美談判快將進入「最後直路」之際，爭拗突然轉趨白熱化，雙方談判一直未有結果，上周五美國如期向2000億美元的中國貨品徵收25%關稅後，中方亦計畫實施報復性關稅，將於下月起向600億美元進口貨品徵收關稅。

　　中美貿易戰再起波折，中美股市以至港股均應聲下挫，短短兩星期恒指由3萬點高位，跌至2.8萬點水平徘徊。不過縱使股市大幅波動，不過整體樓市基調未見動搖，一手新盤市場仍然熱鬧，連帶二手市場仍然錄得多宗創新高成交。

　　面對近月整體樓市持續暢旺，市場往往會以「剛需」作為樓市暢旺的最佳解說，「剛需」亦彷彿成為解釋樓價上升的唯一說項，所謂「剛需」即是指買家以至租客對樓宇有自住性需要，無論是新婚需要單位自住，換樓客需要改善居住環境，新生嬰兒的家庭急需較大單位居住，以至上車客首次置業入市買樓，在經濟學的理論來說，由於有自住性需要，即使樓價或是租金上升，市場仍有一定的需求。

　　事實上直接一句，目前樓市的「剛需」實質上已成為「實需」，意思是指買家或是租客對單位有實質的需求，幾乎可說是「非買不可」/「非租不可」，早前筆者有朋友需尋找租盤自用，原先每月租金目標只是1萬至1.2萬，奈何一直未能尋找得適合的單位，最終在一個月後，朋友花上月租1.4萬，租用發展商出租的單位，正因為租客有「實質需求」，最終即使多花2000元一個月租住適合自己的單位。

　　再者，從市場的買家來分析，現時的樓市買家確實以用家「實需」為主，根據稅局提供的數字，上月入市買家絕大部分都是本身並沒有擁有任何單位的「首置」買家，上月整體約8200宗的住宅成交中，當中只有483宗買家需要支付樓價15%的新從價印花稅，換言之，上月成交中，只有不足6%的買家為非本地買家或是入市時已持有多於一個單位的本地投資者，反映現時樓市以用家「實需」為主，即使過去數月間樓價明顯反彈，買家入市心態依然殷切。