二手貴過一手 「居二」市場怪現象

  特首林鄭月娥去年中公布「娥六招」新房策下,一方面增加公營房屋的供應,同時間亦改變居屋訂價機制,新的訂價機制將日後發售的新居屋,售價與市價脫勾,改以按照申請人的負擔能力來釐訂售價,希望將可負擔的單位數量由50%增加至最少75%,再者新居屋售價下調的同時,發售單位亦一年多過一年,新一期居屋又來了,涉及單位更多達4871伙,較去年(早前才完成揀樓程序)的4431伙再增加近一成。

  新一期居屋又來了,今年「入飛」情況會否一如往年出現近60倍的超額認購,去年新居屋定價調低至「五二折」後,最終吸引27.2萬份申請,比起2017年推出的2120伙居屋只有10.4萬份申請大幅增加1.6倍。由於今年推出新居屋,定價維持去年水平的同時,加上推出居屋涉及多個區內,包括沙田火炭、馬鞍山、荃灣、將軍澳、以至市區長沙灣及何文田的新居屋樓王,相信今年總申請人數隨時超越30萬份以上。

  再者未知大家有否留意,隨虓s居屋售價調低後,相對於現時同樣未補地價的居屋第二市場的平均呎價來看,現時「居二」市場售價,竟出現「二手」貴過「一手」的怪現象,雖然現時新居屋可能會較過去的居屋有更大折扣,呎價難以直接比較,不過從最新「居二」市場成交價作計算,現時不少未補地價二手居屋售價,竟然比起新居屋的訂價還要高。

  以新一期居屋樓王何文田常樂街冠德苑為例,物業以現樓發售,面積介乎444至568方呎,預計平均呎價僅約8500元,最貴的單位售價約529萬,不過根據房委員會最新提供的「居二」市場成交價,比鄰冠德苑的冠熹苑,樓齡已達19年,不過上月冠熹苑一個面積539方呎的低層單位,未補地價的成交價已高達540萬,買二手居屋竟然比起買新居屋還要貴得多。

  同樣地新一期居屋中,馬鞍山錦暉苑以及將軍澳雍明苑,兩者預計平均呎價僅7100元及7500元,至按上月同區馬鞍山錦豐苑以至將軍澳的寶盈花園,最新呎價(未補地價)亦已達10000元及11200元。

  未補地價的二手居屋,竟然比起一手新居屋售價還要貴,正正反映在新房策下,特區政府希望透過提供更多可負擔的公營房屋,將部分入息唔高的「上車客」的上車客分流至公營房屋的市場,以紓緩上車客瘋狂追價上車買私樓,筆者相信長遠而言,將上車客分流至公營房屋,有助細價樓私樓市場更見健康。


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