二手貴過一手 「居二」市場怪現象

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　　特首林鄭月娥去年中公布「娥六招」新房策下，一方面增加公營房屋的供應，同時間亦改變居屋訂價機制，新的訂價機制將日後發售的新居屋，售價與市價脫勾，改以按照申請人的負擔能力來釐訂售價，希望將可負擔的單位數量由50%增加至最少75%，再者新居屋售價下調的同時，發售單位亦一年多過一年，新一期居屋又來了，涉及單位更多達4871伙，較去年(早前才完成揀樓程序)的4431伙再增加近一成。

　　新一期居屋又來了，今年「入飛」情況會否一如往年出現近60倍的超額認購，去年新居屋定價調低至「五二折」後，最終吸引27.2萬份申請，比起2017年推出的2120伙居屋只有10.4萬份申請大幅增加1.6倍。由於今年推出新居屋，定價維持去年水平的同時，加上推出居屋涉及多個區內，包括沙田火炭、馬鞍山、荃灣、將軍澳、以至市區長沙灣及何文田的新居屋樓王，相信今年總申請人數隨時超越30萬份以上。

　　再者未知大家有否留意，隨虓s居屋售價調低後，相對於現時同樣未補地價的居屋第二市場的平均呎價來看，現時「居二」市場售價，竟出現「二手」貴過「一手」的怪現象，雖然現時新居屋可能會較過去的居屋有更大折扣，呎價難以直接比較，不過從最新「居二」市場成交價作計算，現時不少未補地價二手居屋售價，竟然比起新居屋的訂價還要高。

　　以新一期居屋樓王何文田常樂街冠德苑為例，物業以現樓發售，面積介乎444至568方呎，預計平均呎價僅約8500元，最貴的單位售價約529萬，不過根據房委員會最新提供的「居二」市場成交價，比鄰冠德苑的冠熹苑，樓齡已達19年，不過上月冠熹苑一個面積539方呎的低層單位，未補地價的成交價已高達540萬，買二手居屋竟然比起買新居屋還要貴得多。

　　同樣地新一期居屋中，馬鞍山錦暉苑以及將軍澳雍明苑，兩者預計平均呎價僅7100元及7500元，至按上月同區馬鞍山錦豐苑以至將軍澳的寶盈花園，最新呎價(未補地價)亦已達10000元及11200元。

　　未補地價的二手居屋，竟然比起一手新居屋售價還要貴，正正反映在新房策下，特區政府希望透過提供更多可負擔的公營房屋，將部分入息唔高的「上車客」的上車客分流至公營房屋的市場，以紓緩上車客瘋狂追價上車買私樓，筆者相信長遠而言，將上車客分流至公營房屋，有助細價樓私樓市場更見健康。