要樓價跌兩三成屬高難度動作

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　　近日全港市民的焦點，必然離不開金鐘的社會運動進展。此項利淡投資市場的因素，再加上貿易戰似乎慢慢發展成長期的科技戰，甚至是貨幣戰，兩項因素雙雙牽動茈港樓、股市場走勢，整體投資市場蒙上一層陰影，樓市難免受波及。有市場人士認為，樓價或因而大跌，回調幅度甚至可能達兩至三成，但筆者認為，這情況發生的機會不大。

　　無可否認，上述利淡因素令樓市壓力大增，各區有急於放盤套現的業主，減價幅度開始增加，由之前「企硬」不減價，到現時議價幅度擴闊至約5%，甚至更多。至於交投方面，倘若盤源荒問題因業主加快放盤而略有紓緩，不排除會有所增加，但相信短期難有明顯突破，雙方持續拉鋸的局面不變。

　　樓市再遇冷鋒，相信正是樓市在高位整固，以消化和重整購買力的時候。不過，是否真的會跌兩至三成呢？我們不妨看看過去約10年的樓市表現。根據「美聯樓價走勢圖」，香港樓市曾多次經歷調整期，包括金融海嘯、歐債危機、A股熔斷，以及去年的貿易戰，皆曾觸發樓價回調。4項影響經濟的大事件，分別拖累港股出現約65%、33%、36%及26%的大型跌幅。

　　值得一提的是，在這4項事件發生期間，期內的樓價跌幅分別約21%、6%、11%及10%，明顯較股市的抗跌力強。其實筆者想說的是，在過去10年內，只有到達「金融海嘯」般嚴重拖垮全球經濟的大事件，港股才由高位大跌兩成；此外，經過去年的貿戰「第一波」，市場似乎逐漸接受今次中美貿易戰「2.0」有可能是一場持久戰，因此今次樓市反應相對平靜，業主大幅劈價散貨的情況也不多，以上述因素的發展來推斷，暫時未見樓市有機會由高位回落超過兩成的 象。

　　另一邊廂，現時樓市有眾多利好因素支持，包括持續低息環境、失業率低、樓市供求失衡、銀行存款數字高企令資金持續氾濫，以及大灣區規劃帶來的經濟發展機遇等，都是托高樓價的誘因。

　　今次社會事件，對市場造成了短暫心理影響。筆者預期，除非中美關係大幅改善，又或事件得以完滿解決，否則樓價短期難免調整，幅度有可能介乎3%至5%；至於長足搳A在利好因素帶動下，樓市暫時未見有大跌之虞，料將平穩發展。