樓市風向突變 11月交投或回軟

  本港樓股市場向來「變化來得太快就像龍捲風」,過去一周美國總統特朗普又玩「彈弓手」,一方面重申中美即將簽訂首階段貿戰協議;但同時又警告美中一旦無法「成刁」,將提高中國貨品關稅,反映中美貿戰仍枝節橫生;另一方面,社會運動持續發酵,對本港帶來新一輪衝擊。在本港經濟亂象下,樓市走向會如何?

  先說說樓市現況。自從10月16日發表的新一份《施政報告》中提出為首置人士放寬按揭成數,對樓市立即起到「亢奮」作用,新盤及二手交投皆迅速回升,樓價亦喘定,復見平穩,據美聯物業房地產數據及研究中心資料指,若以《施政報告》公布前後為分水嶺,全港35大屋苑於10月下半月(16日至31日),共錄約252宗成交,較10上半月(1日至15日)錄得的71宗,大幅高出逾2.5倍。估計10月全月,全港二手交投將達到3500宗的水平,創近5個月的新高。

  然而,隨 二手最優質盤源減少,而且社會運動加劇影響樓市氣氛,本人預期,11月二手交投將從高位稍為回落至約3200宗的水平。

  一手方面表現亦不俗,據統計,新盤10月下半月(16日至31日)共售出1145伙,較上半月(1日至15日)錄得約117伙,高出近8.8倍。至於11月首13日仍然延續旺勢,新盤已售出1085伙,較上月同期高出近8.3倍,料發展商的定價仍會克制,惟推盤步伐將放緩,估計11月全月可錄約1500伙成交,有望創出近5個月的新高。

  無可否認,社會亂局仍是影響未來樓市的最大因素。但本人認為,施政報告後的放寬按保措施,對市場帶來的提振作用是持續性的,現階段只是受外圍影響略為「回氣」;從另一個角度想,單單放寬按保,對樓市影響已立竿見影,觀乎當局的「辣招」仍有不少可因應市況而調整的空間,故此樓市後市無需看得太淡。

  值得留意的是,現時絕大部分高成數按揭申請人都能夠通過供款佔入息比率及壓力測試,對於銀行處理個別未能達到壓力測試的高成數按揭申請,現時已有部分銀行對於此類申請均可作彈性處理,亦已有成功批出的個案,但按揭保費將額外增加10%。相信隨 批出高成數按揭的個案日漸增多,銀行處理程序更趨明朗化,有助刺激樓市交投。

  此外,筆者經常提及,樓市長期的供不應求以及本港銀行「水浸」的財富效應等,均有正面提振作用。所以暫時來看,樓市後市仍是「亂中有序」的。


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