2020樓市 明天會更好

  每逢新年伊始,就會湧現眾多樓市股市預測。今年也不例外,而且看淡樓市者眾,有的更預言全年樓價將跌10%或以上。誠然,持續兩年的政經震盪波及樓市,令樓價及成交持續波動,惟筆者相信香港最壞時刻已過,預期2020年樓市將展新氣象,料樓價上半年先跌後穩,如下半年經濟情況明朗即有機會回升,預計全年樓價最多升約5%。

  筆者看好樓價下半年轉勢有多個原因,主要是本港樓市基礎穩健,去年《施政報告》提出放寬按揭保險上限,更直接增加首置人士的購買力。樓價本身具備上升空間,只是受經濟因素拖累,影響港人入市信心。

  更重要的是,新的房屋供應到位無期。差餉物業估價署最新資料顯示,2019年首11個月私宅落成數字共錄約12925伙,較2018年同期15703伙減少約17.7%之餘,距離去年全年預測數字約20415伙,僅達標約63.3%。換而言之,12月落成數字須達到7490伙才能達標,幾可肯定達標無望。

  私樓落成量創出近期新低,或許預兆香港的房屋供應「見底」。發展局剛公布本財年第四季(2020年1月至3月)賣地計畫,當中招標3幅官地住宅地皮,可興建1850伙,連同市建局1幅地皮,涉及180伙,即合共提供2030個單位。若以本財年賣地計畫合計,可提供約11850個單位,佔全年1.35萬伙目標近九成。賣地計畫供應連跌2年,本財年較18/19年度跌約18.5%,比起17/18年度更大跌超過一半,並創自2010年引入「政府主動賣地機制」後的10年新低。

  綜觀19/20財年的首三季的私人房屋土地總供應量僅有9230伙,雖然佔年度目標1.35萬伙約68%,全年有力達至目標,但若然最終僅達至1.35萬伙目標,比起過去7年平均約19400伙仍跌約三成,反映未來供應正從高位回落。

  現時香港經濟仍有向下行的趨勢,甚至春節後零售、旅遊、飲食等行業皆有機會出現倒閉潮,惟香港經濟基礎穩健,連串事件未動搖香港金融中心的地位,筆者深信「明天會更好」,長遠看好樓市。事實上,今年的「樓市小陽春」已在新盤熱銷帶動下偷步出現,部分二手屋苑成交已悄然攀升,以太古城為例,本月截至8日止,已錄得8宗買賣成交,平均一日一成交,交投表現不俗,亦各反映市場購買力仍然存在,只是入市信心不足。至於買家信心的恢復速度,相信會和本港經濟的走勢一致。


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