「天」作之合——樓市明年前景暗淡

  最近政府放寬按保成數,令住宅樓價回升。然而根據統計數字,住宅租金卻已連跌三個月,累計跌幅4.5%。租金其實更受經濟衰退主導,若經濟衰退持續令失業率上升,租金下行壓力會上升,樓價就會再次調整。

  住宅租金在八月前開始下跌,相信其中原因是政治環境,同時今年內地來港就讀學生租樓需求較往年減少,令租金受壓。八月後住宅租金仍繼續下跌,應該是受累本港經濟衰退,部份行業失業率已明顯彈升。

  本港經濟衰退已有跡可循,據香港採購經理指數(PMI)10月份指數低於50,估算今季初相應經濟收縮近5%。

  另外,中美雖有望簽署首階段貿易協議,但環球經濟仍持續放緩,內地經濟增長很可能跌穿6%;香港內部因素政治風波仍在惡化;兩者都令整體失業率勢將彈升。當市場上不乏租盤,而租客因對收入甚至飯碗有憂,自然會尋找較低租金單位,租金就會受壓。

  根據過往數字,租金走勢滯後於樓價,即升時是樓價先升,租金隨後才跟上;跌時亦往往如此。

  那現時一、二手樓價因政府放寬按保成數而反彈,租金稍後會否跟隨回升?這次恐怕並非按此軌跡。住宅買家除用家外,還有投資者,較多因素影響樓價,如利率、投資市場氣氛、人口、按揭限制等。住宅租戶則只是用家,主要考慮收入和職位穩定,因此租住需求不會因放寬樓按而增加,所以租金再次跟樓價回升機會很低。

余擎天


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