錢Sir拆局淘寶——內地小產權房業權欠保障

        本港地少人多,寸金尺土,樓價昂貴,呎價動輒萬元,中下階層置業談何容易。

  幾千年來,華人「有瓦遮頭」思想,根深柢固,既然此時此地難以置業;乃退而求其次,返回中國內地置業;同文同種,將來落葉歸根,總有一個棲身之所。

  然而,中國自從經濟改革開放後,人民從站起來進而富起來;國家亦走向強起來,經濟、產業蓬勃發展,一線城市的房地產發展如火如荼,以深圳為例,羅湖區的住宅樓價;每平方米已逾萬元;更不用說京畿之地、經濟龍頭之滬市了。

  由於地理環境及早年政策遺留下來的特殊情況,中國內地除了由房企(地產發展商)開發的商品房之外,還有一種由社區(街道)公社、地方企業或國企開發的小產權房。

  發展商的商品房與社區、公社、地企、國企小產權房也在市場發售,有很大的差別。

  首先是樓價方面,在同一小區內;縱是毗鄰的商品房與小產權房:兩者的每平方米樓價,往往相差兩三倍,商品房每平方米為萬元,而小產權房只為3,000元左右而已。其次是業權規劃,商品房每一套房(單位)也有自己的獨立「紅本」(屋契,由於內地的屋契是一本紅色的冊簿,故俗稱「紅本」);可以向銀行按揭、分期付款、自由買賣。

  小產權房則沒有「紅本」,業主(買家)只有一本沒有法律效力的「綠本」或「藍本」。「紅本」由開發此物業的企業所有;擁有這物業全部業權。在這規範下,小產權房沒有「紅本」;必須一次性付款;不能做按揭;不能出售轉讓。

  既然如此諸多限制,為何小產權房的市場仍這麼活躣,有若燈蛾撲火?無他,一方面樓價較商品房便宜;另方面期望政府一旦收購這些物業所在地皮另行發展;便有機會獲配住公營房屋;甚至金錢補償,雖有風險亦為之。

小產權房遭官方打壓

  事實上,小產權房不但只得不到法律的保護,而國家相關部門明確叫停;和查處正在建造或出售的小產權房,三令五申申明,舉凡建造、銷售、購買小產權房均不受法律保障;堅決遏制違法建造及銷售小產權房。

  有報道,大灣區的農村正是大力發展小產權房,尤其是港珠澳大橋開通後,小產權房舖天蓋地登場。

  然而,根據內地土地管理法,農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用作非農業建設。報道引述,這些農村小產權房的建設及銷售未有申請獲得「五證」(《建設用地規劃許可證》《國有土地使用權證》《建設工程規劃許可證》《建築工程施工許可證許可證》及《商品房預售許可證》),一旦出現問題,買家毫無保障。

  有見於此,奉勸此時此地的「無殼蝸牛」,若是北上置業的話,面對天花亂墜之中介宣傳,此等小產權房是否筍盤,認真三思。

apolloslchin@yahoo.com.hk

資深財經傳媒人

錢樹良

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