錢Sir拆局淘寶——買內地舖不如買住宅

        有報道指,內地房地產市場正面臨一個新形勢,外資財團計劃大舉投資商業地產,理據為中國是世界第二大經濟體,商貿發展大有可為。引申之下,商場及寫字樓的需求大增,正所謂「春江水暖鴨先知」,因而外資財團才作出這決定。然而,這一報道及所謂外資財團的投資策略,頗有商榷之處。

經濟放緩降商用需求

  無可否認,現為世界第二大經濟體的中國,是一個有14億人口的龐大市場,無論商貿、房地產、消費均大有可為。但在這標桿下,卻不能忽視現階段發展形勢,盲目跟風投資。

  我們不妨先行看看目前中國的經濟及房地產狀況。首先,在全球經濟下行壓力下,中國經濟增長亦放緩,政府公佈今年的國民生產總值增長為6至6.5%。

  其次,今年國家財政預算案中的赤字安排比率為2.8%,較去年高0.2個百分點,為2.76萬億元(人民幣,下同),其中中央財政赤字為1.83萬億元,地方財政赤字為9300億元。

  房地產方面,商業物業市場跟隨社會經濟興衰同步發展。目前有一個趨勢,由於經濟增長放緩,房地產正從大型地盤開發,轉向小規模個別發展;從大集團重量級資產模式,轉向輕資產模式;從資產升值收益為主,轉向以增值服務收益為主。

  市場調查顯示,在房地產市場宏觀調控政策下,房地產價格上升速度明顯放緩,行業利潤率、槓桿率逐步下滑。在此市況下,發展商改弦易轍,避「重」就「輕」,開拓一個營運新局面。

  此外,住宅物業市場,在「房子用來住的,不是用來炒的」社會呼聲下,最近有學者專家在住宅物業開發上,提出「功能多樣化」的議題。所謂「功能多樣化」,乃是指一個房地產項目要兼具多種使用功能,除了居住需求和最基本的購物需求外,居民還有教育、健身、社交等其他用途需求。因此,愈來愈多的房地產開發的同時,也注重社區環境打造,設計共享空間;交流互動改善社區日漸疏遠的鄰里關係,激發社區活力,提升物業品味,例如開設社區晨操場地、健身會館、高端讀書會所等公共共享空間。令住宅不僅是棲息之所,更是生活平台。

日益注重住所環境

  但是,目前內地經濟增長放緩,經商環境差,投資者當考慮在現階段的投資路向,毋須急於開設公司及店舖。如此一來,商店及寫字樓的需求沒有預期大,商業物業市道放緩勢在必行。

  話說回來,最近有外資財團大舉投資商業地產,是否空穴來風,且不定論。但是,無論社會經濟好壞,每個家庭總得要住房棲息。

  如今《粵港澳大灣區發展規劃綱要》已經發佈,發展鴻圖已啟動,但若想在內地投資物業淘寶,買舖不如買住宅。

apolloslchin@yahoo.com.hk

資深財經傳媒人

錢樹良

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