房產學人—— 街市管理 愈管愈死

  食環署管理逾百街市,九成虧蝕,每年虧蝕以億元計,至今累積虧蝕超過25億元,萬四檔位不少長期空置或被濫用,多年來一直沒有改善,審計署即使兩次炮轟,食環依然故我。最近申訴專員主動調查,權力所限,恐怕只能隔靴搔癢,不能觸碰制度根本,圖添鬱悶。

        月初有傳媒追訪虧蝕原因,發現嚴重管理問題,譬如賣燒味不准賣飯盒,影響生意。一家結業,連累百家,選擇減少,顧客不來,惡性循環,街市冷清。

        我曾以生態系統比喻街市營運(Yiu and Yau,2006),生物多樣性(貨品種類多元)攸關重要,各物互補共榮,相生相剋。顧客選擇街市,離不開四大因素,一曰地點優越,交通便利;二曰價廉物美,童叟無欺;三曰環境清潔,衞生乾淨;四曰貨品齊備,應有盡有。可惜食環只知其三,不知有四。

  須知市場競爭激烈,經營街市者必須具備市場觸覺,營運經驗,了解顧客,地盡其用。從制度而言,食環作為政府部門,根本不可能具備以上條件,再多的審計和申訴也於事無補。相反,因為虧蝕不影響官員收入和升遷,少做少錯,不做無錯為本的公營管理哲學,食環官僚有強大誘因把街市管死,尤其透過破壞貨品種類多元一項,自可把責任歸咎市場,乾手淨腳。

  其實除了令其空置之外,還有一招濫用街市更加出神入化。只要對商販諸多限制,對存貨休業者百般奉迎,自可在神不知鬼不覺下把街市變成貨倉,既不屬空置,亦無人追究,沒有人流,「安枕無憂」,但害苦市民和商販,失卻一處便利街市,浪費納稅人珍貴土地資源,卻仍要養著一大群高薪官吏,和繼續每日清潔外判的龐大開支。

  然而,這類貨倉街市,竟然隨處可見。究其原因,實在公眾街市絕不可交給政府經營,否則只會造成浪費。大家若恐私營化會大幅加租,最佳選項應是回到市政局經營辦法。既由市民自理,免除官僚,復可限制加租,公地公用。

  地區市政,應由地區管理,市政局成員民選產生,向選民交代,有誘因完善街市管理,以顧客為本。把社區實權和財政回歸地區掌管,勝過如今被架空的區議會機制。

  Yiu, C.Y. & Yau, Y. (2006). An economic framework for the strategic positioning of a shopping mall. Journal of Retail and Leisure Property. 5, 270-280.

香港中文大學地理與資源管理學系副教授

姚松炎博士

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