樓聲隨筆——啟德地未賣先「三級跳」升值

        政府於上周截標的啟德超級地王,最終由新鴻基地產力壓群雄,以逾251億超級進取價豪奪得手。翻查資料,政府於啟德區內仍有逾10幅地皮有待推出,市場不少測量師對往後即將推出的地皮估值相應調高,相信地皮受超級地王以破紀錄成交後,區內地皮可謂未賣先升值。

  「啟德地皮由13年推出首幅地皮以來,每呎樓面地價由4913元至5428元起,其後於14年每呎樓面地價升至6101元,可說有穩定升幅。但踏入16年及17年後,地價持續彈升,尤其中資機構加入戰團與港資搶地,地價明顯受刺激,每呎樓面地價彈升至1萬至1.35萬不等。及至今年初因中資出售年前投得地皮,造價刷新至每方呎1.5萬,日前更由新地以每呎樓面地價1.77萬再創新高。從過去區內歷年地價來看,完全沒有下調,呈現只升不跌現象,以致發展商於區內推出新盤售價持續強硬,甚至近期有發展商將貨尾輕微加價,或削減優惠重推樓盤,反映區內發展商對後市有一定信心。這主要是因地價持續上升,造就樓價堅挺,預期在麵粉價持續上升帶動下,區內新盤或貨尾造價仍會相當硬淨。」一間大型測量師行董事指,受地王效應,區內地皮估值受帶動,一般估值調升10%至15%不等。

  新地王以逾251億批出,每呎樓面地價高達1.77萬,成交價較市場估值高約18%。以現時市況,麵粉價持續上升,料可帶動區內仍未推出地皮估值穩步上揚。

張日強

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