樓聲物語——空置稅來襲貨尾盤急走

        市場氣氛逐步回暖,發展商旗下全新盤及貨尾都加快去貨步伐,最新現樓貨尾總數連跌四個月。按屋宇署已批入伙紙計算,由去年12月的4969伙,跌至最新4542伙,累計跌幅8.6%。加上市場開售的新盤頻以快攻出擊,只要開價貼近市價,一般都獲市場客源承接,加上空置稅草案提交至立法會討論,令發展商推盤意欲大增,反映空置稅來襲,的確加快市場新盤及貨尾盤推售。

  立法會房屋事務委員會上周討論運房局遞交的空置稅條例草案,如一手樓單位在完工後一年仍未出售,須繳應課差餉租值兩倍的額外稅項。由於空置稅條例草案引起市場議論紛紛,並成為城中熱話,業界亦提出不同聲音,包括豪宅及中小型單位可分開類別徵收。由於豪宅一般難於短期內售出,銷售年期較普通單位長,故建議徵收稅項的時間可作彈性處理。

投地須計算空置稅成本

  「發展商不是不願意出售豪宅,而是往往在推出一段時間後,仍未獲買家垂青,實際上是「賣唔出」。位於山頂及南區的超級豪宅,有部份已出售三至五年不等,仍然是難於沽出,顯示豪宅盤於落成後出售亦存在困難,在遇上市況淡靜時更難以出售。由於等待一個豪客並不容易,故往後發展商興建這類超級豪宅時,亦要考慮更多風險。日後一旦實施空置稅,投豪宅地風險將大大提高,相信發展商在計算標價時都會計算在內,預期入標價將轉趨更保守。一般中小型住宅則影響較微,因該類市場受大眾市場歡迎。」一間大型地產商高層指,以目前形勢來看,空置稅勢在必行,發展商日後投豪宅地時將更趨審慎,特別是山頂豪宅地。

  以近期市況而言,發展商推售新盤步伐明顯加快,其中貨尾盤更是發展商主力去貨目標。今年首季一手成交量錄得5532伙,按季升達70%,按年則升逾40%。另外,受空置稅出台影響,近期發展商積極推銷貨尾,首季錄得約3090伙貨尾成交,創近10季新高。受發展商集中銷售貨尾影響,首季推售的全新盤的單位數目,顯著回落至4081伙,按季跌約45%,創近三季新低。

首季貨尾逾3000成交

  受市場相繼有利好消息刺激,從最新公佈的差餉物業估價署數字顯示,今年2月全港私樓售價指數上升1.3%,較1月的0.08%升幅明顯強勁,亦是連續兩個月樓價錄得升幅。其中431方呎以下的細單位,樓價升幅最為突出,升幅高達1.7%,反映細價單位仍是市場最受追捧戶型,預料短期內細價樓繼續成為升市火車頭動力。受樓價連升信號刺激,同時帶動新盤貨尾成交量,料發展商亦會把握近期市況,趁勢推盤力吸各路客源。

  事實上,一手空置稅可說是逼在眉睫,貨尾盤連月來掀起清貨行動,發展商為免跌入稅網,未來一段時間將加快推盤步伐,以便作出清貨行動。其中近期推出的貨尾,都以近一次開售價推出,並未有作出加價行動,反映發展商有秩序將貨尾盤逐步出售,以便日後主力銷售全新盤。

張日強

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