財金解碼——啟德地王推升樓價  受制利息趨升壓力 地產股有勢宜逢低吸納

        新地(016)日前以252億元奪啟德地王,每平方呎樓面地價約1.78萬元,或進一步推高本港樓價,推升本地地產股所持有的物業估值及銷售收益,惟本港息口有跟隨美息上升的壓力,令息口敏感的本地地產股升勢受制,只宜逢低吸納。

        新地周二收市後公佈以251.61億元中標啟德地皮,以總額計成為新地王,接近市場預期上限,每呎樓面地價17776元。大摩指,該地皮地點優越,高度高於區內其他住宅項目,且鄰近港鐵站,假設建設成本為每平方呎5000元,EBIT利潤率15%,估計該項目的住宅部分每平方呎售價須達31000元,較近期該區一手單位售價高15%至25%。倘預測準確,意味未來數年本港樓價有望持續上升。

  不過,新地昨股價跌0.62%至128.2元,一眾本地地產股亦普遍偏軟。基於市場考慮到本港土地供應未能大增,加上近年內地發展商來港買地,市場開始憂慮本地地產發展商未必能大幅增加土地儲備,及質疑未來數年盈利增長潛力。

  另一方面,市場也憂慮未來數年樓價會出現調整,因無論是息口上升、政府政策,以及供求變動,都會對樓價構成影響。美銀美林認為,市場對新地成功投地反應冷淡,主要是由於該項目的投資規模大,同時本港住宅價於未來5年的建設期內存在下調風險。

  中線而言,大行普遍看好本地地產股。如滙證認為,新地是次奪地王可加強土儲,鞏固其在本港市場的領導地位,維持「買入」評級,目標價162.4元;又如大摩本月初預期,新世界發展(017)股價於60日內跑贏大市的機率逾80%,予「增持」評級,目標價13.5元。

現價較每股資產淨值有折讓

  目前本港樓價居高不下,本地地產股現價均較每股資產淨值有折讓,折讓幅度由10%至逾56%,折讓較大包括折讓41%的新世界發展,折讓50%的會德豐(020),以及折讓56%的嘉華國際(173)。大幅折讓或可助本地地產股股價於中線突破。

  再者,近期各大型地產商如恒地、新地及長實(1113)積極推售新盤,今年盈利表現可期,也將成未來股價催化劑。當中個別本地地產股更有望增派息,摩通預期,恒地今明兩年均有望增派息,維持「增持」評級,將其目標價由60.5元調高至61.8元。

  然而,現時美國加息、本地拆息趨升,以及港美息差構成潛在走資的負面因素,仍在左右本地地產股升勢,短線料仍維持上落格局,故現階段只宜逢低吸納。

內地教育需求增 教育股獲大行護航

  教育股皇岦國際教育(8105)昨首日掛牌,收報0.485元,較招股價0.4元高21%,連帶其他教育股也獲資金追捧。隨着內地對教育需求持續增長,近年教育股被視為可受惠於內地消費升級的板塊之一,而不時成為資金炒作的對象。

楓葉教育上半年純利升32%

  教育股並非只炒概念,近月也有個別教育股因交出不俗業績,而獲大行護航。楓葉教育(1317)是其中之一,該公司截至今年2月底止半年純利升30.9%至2.36億元人民幣,即獲多家大行唱好。

  里昂指,楓葉教育上半年度經調整後純利升32%,高於該行預期的5%,主要受惠於現有校舍增加收生人數,加上未來兩學年將有4個新項目,可鞏固其品牌於內地市場的地位,還有管理層正考慮增加學前教育業務,故重申予「買入」評級,並將其目標價由13.2元調高至15.1元。

  摩通亦看好楓葉教育,因其為內地具領導地位的國際學校,而其輕資產模式,配合併購,將可保持入學率增長,而其現有學校及新增學校主要位於二、三線城市,可受惠這些區域的中產家庭增加,及對高質素私立教育服務需求提升,予「增持」評級,目標價13元。

財金解碼 本報記者

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