財金解碼——房策鬆綁 利率趨降 磚頭收息股當旺

        港股持續悶局,市場觀望美國聯儲局本周議息結果,料減息機會仍高。傳統上受低息環境利好的公用、房託、收租及地產類股份,早前因社會事件影響而受壓,但本月初已見喘穩;再者,新一份特首《施政報告》放鬆首置樓按後,樓市交投轉活,磚頭股重獲支持。各類收息股息率大多有4、5厘,有望受惠息口向下,值得跟進,惟仍要留意本港政局風向。

        今年《施政報告》放寬首次置業人士按揭保險計畫的樓價上限,當中九成按揭由400萬元升至800萬元,八成按揭則由600萬元升至1000萬元,並可免除壓力測試的要求。報告並提出,運用《收回土地條例》收回三類私人土地作百分百公營房屋及相關設施發展,同時宣布「土地共享先導計劃」有望在明年初接受申請,可批核私人土地上限為150公頃。

新房策牽動地產股

  首置按揭「減辣」釋放樓市購買力,刺激一二手成交活躍,二手市場更出現小陽春。業內人士估算,10月全月二手成交量可達約3500宗,優於8月的逾2000宗及9月的逾3000宗。美聯物業(1200)表示,在新房策推出首個周末,十大二手藍籌屋苑成交急增2.67倍,為約兩年半新高。

  大行均指新房策對地產股正面。大和指《施政報告》絕大部份符預期,而放寬樓按上限則屬驚喜,料帶動逾2000個單位的新需求,重申對本地地產股正面看法,並料發展商前景未如市場原先預期般差,撇除農地價值的風險,發展商會聚焦售價600萬至1000萬的單位市場;地產發展股現時定位良好,相信可維持甚至提高派息,予恒地(012)、新地(016)及長實(1113)「買入」評級。

  瑞信指,本港地產股現股價較每股資產淨折讓56%,較自2010年以來中位數折讓42%有所擴闊;在本港政治事件持續下,料放寬樓按將可提振買家情緒,及為發展商推售新盤帶來支持,首選恒地及新世界(017),予「跑贏大市」評級,予目標價分別為50.3及15.2元。

  協同博勤金融集團行政總裁曾永堅指,新房策有利增加供應,若執行得宜,長遠而言可令樓價溫和下行,促進行業健康發展,故看法正面。至於股價走勢上,須視乎本港社會運動發展,若程度及規模見縮減,相信地產股可迎來反彈。

  帝峯證券及資產管理行政總裁郭思治認為,本地地產股值得中性睇好,因目前政府土儲少,若與發展商商討合作,可釋放發展商的土地價值,從而加大其團現金流,息率將可周期向上,對業內擁有較多農地的恒地及新地較為看好。

  目前,本地地產股現價市盈率多為個位數,而行業平均息率約5.5厘,論估值屬吸引。地產股於《施政報告》出爐後一度拉升,其後雖略為回氣,但近日靠穩整固。

憧憬港銀按揭受推動

  除本地地產股外,放寬首置按揭上限亦明顯刺激港銀走勢,因市場憧憬港銀按揭業務可受推動。此外,金管局早前下調銀行逆周期緩衝資本比率(CCyB)50個點子至2%,亦令銀行體系釋放約2000億元至3000億元的額外放貸額度投放於支援中小企業,有助推進相關貸款業務。雖然現時銀行股面對低息環境利淡,但高盛預料港銀可達強勁的資產回報率,其中以中銀香港(2388)的風險回報平衡最有吸引力。此外,資金近期追入落後板塊,港銀具條件博反彈。

  美國聯儲局香港時間本周四(31日)凌晨公布議息結果,據聯邦利率期貨顯示再度減息的機率高逾90%。渣打銀行(2888)發表報告指,由於美國增長動力疲弱,減息的可能性升溫,預期聯儲局將於本月底及12月分別減息25點子。此外,環球央行亦持續放水,歐洲央行上周一如預期維持利率不變,並重申11月起每月淨資產購買規模200億歐羅,同時表示量寬措施不設期限。

  曾永堅指,在減息周期下,只要美國長息仍然預期向下,高息股仍具一定吸引力。至於傳統受惠減息的公用股,因已累積一定升幅,息率回報下降,加上目前市場風險胃納上升,相信若落實減息亦未引來太多資金關注。

  銳升證券聯合創辦人及首席執行官鄧聲興表示,若從收息角度看,公用股仍為不俗選擇,惟板塊過往升幅強勁,現估值較高,已較難炒減息因素。相對上,同樣對息口敏感的房託基金現況較為可取。其中,領展(823)上月收入更有所增加,亦未見減租壓力,加上現時社會局勢促使屋邨居民原區消費,對領展旗下商場業務具一定利好。再者,法例規定房託要分派90%以上的現金盈利,故可免除收租股或因業務欠佳而降低派息比率的風險。

財金解碼 本報記者

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