財金解碼——環球地產股提供防守型收益

        駿利亨德森環球房地產股票聯席主管兼投資組合經理高博深(Tim Gibson)認為,從本質來說,環球地產股憑藉有形資產的租賃合同,提供重要的防守型收益流。房地產信託基金(REITs)的股息率優於一般股票和債券,基本現金流的透明度亦較高,有利盈利和股息持續增長。

        高博深指出,上市房地產股與其他資產類別的相關度較低,故能夠有效率分散投資組合的風險,並有助加強經風險調整的回報,尤其在全球經濟周期接近尾聲時,這做法愈來愈重要。房地產股覆蓋各類房地產和地域,為投資者提供不同的機遇,通過分散投資駕馭地產市場的不同周期。

  駿利亨德森團隊認為,投資範疇內的多個領域(例如物流)不乏長期利好因素,即使全球經濟周期尾聲來臨,亦可望創造具吸引力的回報。隨着市場增長普遍放緩,團隊認為投資者宜更重視資產質素、資產負債表情況及管理團隊能力。

  環顧全球,團隊看好美國的投資前景,表明結構性利好因素仍然存在,電商銷售額升幅仍然強勁,而供應鏈現代化繼續成為長期需求的重要動力。

看好美國投資前景

  團隊亦見到其他非核心地產板塊,例如組裝式長者房屋、倉儲、數據中心、手機發射站和博彩類房託的機遇,因不少公司處於長期升軌,並具有議價能力較高和資本支出要求較低的優勢,相信能夠為股東帶來更佳的資本增值。

  高博深亦建議以折讓價買入增長前景較為吸引的股份,因其估值似乎尚未反映資產的內在價值。

  舉例來說,團隊依然看好德國住宅和商業房地產、巴黎辦公室,以及西班牙和北歐市場,因為當地空置率不高,但新增供應有限,令租金節節上升,而利率低企則有助資產價值進一步提升。股市較資產價值存在折讓,似乎尚未反映箇中的增長潛力。

保持風險管控意識

  不過,他亦提醒投資者要保持風險管控意識,指英國的脫歐前景未明,英國股市的折讓幅度頗大,反映估值顯著下滑,宜以審慎態度挑選擁有當地大型商業物業及倫敦辦公室的地產股。

  團隊相信,零售類別充斥結構性利淡因素,因其所需的長期資本支出沉重,加上供求因素欠佳,此板塊的價格受壓,而團隊認為供求前景將不利甚至抵銷未來資產回報。隨着零售市場出現結構性變化,同時電商正在崛起,投資組合對零售類別的持倉比重明顯偏低,投資者該避免沾手。

財金解碼 本報記者

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