金融High Tea——發展商食正搵地契機

        過去很長一段時間,都是樓價升得快,但地產股升得比較慢。不過,近期地產股有發力追趕的趨勢。

  上周五, 五大地產股全部創出一年新高,恒地(012)收52.85元,升5.8%;新地(016)收133.7元,升4.1%;長實地產(113)收68.35元,升3.6%;新世界(017)收11.12元,升5.7%;信置(083)收13.9元,升3.4%。單是上周五,新地市值增加了150億元,恒地增加了116億元。地產股有表現,帶動恒指升了145點,收27668點。

  地產股連日急升,有兩大原因,其一是市場期待政府會以公私營合作方式興建港人上車首置上車盤。另外,外圍利息回落,都有利地產股。

  政府想加快起樓步伐,增加樓宇供應,控制樓價上升。不過,這是政府與發展商鬥法的遊戲,政府手上土儲不多,籌碼有限。早幾年政府加快推地,但發展商不投地,搞到像港鐵上蓋的靚盤,一樣出現流標。隨後,內地地產商殺入香港,高價搶地。政府推出的地皮,本地發展商不接,結果全給內地發展商接了。本地發展商把手上的麵包逐步沽出,但麵粉卻沒有入貨,開始擔心土儲不足。

轉換農地 兩家都贏 

  今年發展商開始變招,比較積極地把手上的農地土儲,向政府補地價起樓。在這場鬥法當中,政府終於夾到發展商積極拿出農地起樓,贏了半招。然而,發展商也沒有輸,因為現時樓價這樣高,政府加快了審批程序,拿出農地補地價,隨時能夠在一、兩年內起樓賣樓。只要樓市不急插,快一點起到樓,發展商就不會賠,甚至大賺。政府見到發展商加快用農地補地價,就叫地鐵放緩推出地盤招標,以增加手上的土儲彈藥。

  特首林鄭月娥將於下月公佈上任後首份《施政報告》,政府的土地政策成為焦點。市場原本擔心會否有辣招出台,控制樓市,所以發展商近期賣樓賣得很積極。不過,林鄭月娥於上周重提她建議的首置上車盤計劃,說會以「讀完書,做緊嘢,收入唔錯」的年輕家庭為對象。市場傳出政府有意與發展商合作,以補地價折扣方式作為誘因,交換發展商動用農地土儲建成住宅的部份單位,作為首置上車盤。呢個安排相當合理,因為政府手上土儲不足,這樣就可以動用到發展商的土儲,增加供應。當然,這種做法可能會惹來「官商勾結」的批評,只要政府開列的條件比較透明,所有發展商都可以參與,相信問題不至於太大。

首置上車 官商合作

  地產股炒高的主要原因,就是這個消息。既然投資者認定林鄭月娥在《施政報告》的政策重點,不是再出辣招打壓需求,而是試嘗試增加供應,方法則是與發展商合作。即是說,發展商業也蒙其利,只要她們肯參與首置上車盤計劃,相信政府也會加快審批,補地價的叫價不至於太硬。總體而言,這個措施對發展商有利。發展商不用和內房供應商在市場上投地搶貴地,只要參與政府這個首置上車盤計劃,都可以把手上的農地大量轉化成住宅單位出售。換言之,市場正在炒作發展商未來的買樓數量會增加,因而增加收入。

  另一個推動地產股向上的因素是美國利息向下。美國10年債息自從跌穿2.2厘的支持位之後,近期繼續向下試底。上周五報2.054厘,回到去年11月初水平。下一步要試的低位是11月4日,即美國大選前夕的1.77厘低位。我覺得不可以但看美息走勢,還要看美元、黃金及石油的走勢,以及環球金融市場宏觀狀況如何。

美元美息 持續向下

  美息與美元的走勢有一定相關性,自去年11月特朗普當選後,因為市場憧憬特朗普的再通脹政策,令到美息、美元一度大升。但是,今年以來美元及美息反覆回落,美元回落的速度尤其明顯。以反映美元兌6隻主要貨幣匯率的美元指數為例,本來市場以為美元指數跌穿93水平,已有支持,但失守93之後,仍然繼續下插,最新報91.33。看美元過去五年走勢,會發現走勢比較肉酸,不但跌穿了上升軌,而且下跌速度很急。

  特朗普上任至今,達成的都是比較花錢的事情,例如重新出兵阿富汗,賺錢的事或者推動經濟的事情卻未見到,除了推動基建的大計沒有著落外,稅改也不見得會很快過得到。特朗普也有共和黨人特色,用兵絕不手軟,預計美國債務會繼續突破上限。問題就來了,特朗普推動經濟的政策不前,不但沒有辦法再推高通脹,美國仍然未完全擺脫通縮的壓力,投資者覺得美國政府政策飄忽,便沽美元、買歐羅及其他貨幣和黃金。

黃金隨時 上試高位

  期金上周五每安士收1351美元,翻開黃金的5年圖,如果這浪能夠衝穿1400元美元,趨近1500美元的話,就出現一浪高於一浪的形態,形成一個很強的見底向上走勢。即是說,黃金在2015年低見1094美元,已經見底,目前正一步步地向上,未來短期首先要挑戰去年7月高位1380美元,如衝穿這個高位,明顯升穿1400美元大關,就可以確認黃金未來的升勢。

  油價方面,市場上的石油淡友仍然很多。看石油過去5年走勢,自從2016年5月跌至29.4美元低位之後,最近幾次下跌,最多跌到大約40美元已見支持,走勢雖弱,不致是大弱。

升勢勁急 分段食胡

  綜合美息、美元、黃金及石油幾種投資產品,美元的問題主要是由特朗普的施政乏力造成。如果這個分析是對的話,未來比較危險的是美元,要小心美元可能要繼續試底。美息相對於美元,情況會好些,美國10年期國債息即使跌穿2厘,預計跌到約1.8厘便會有較大支持。如果美元續弱,同樣以美元計價的黃金就會睇好,隨時會上穿1400美元以至1500美元高位。

  石油正處於尋底狀態當中,若然反彈回升,預估會升穿去年的54美元階段性高位,石油可以看好。油價去勢目前仍未明朗,但也沒有市場普遍感覺的那麼弱。

  總的而言,美息疲軟、美元下插,有利亞洲區的投資產品。未來要看這些趨勢會否逆轉,不會逆轉的話,對地產股有支持。

  有美女朋友說,在6月時看我的文章提過恒基,買了這隻股,想不到這樣快就有20%的利潤,問我是否應該估出?我說,像恒基這種巨股,以這樣急的速度上升,雖然升開可能會再升,但何不分段食胡,收割一部份?大家都知道我是穩陣派,認為買股投資,如果不是揸很長線,只想揸一年半載的話,見到利潤已經超前預期,何妨分段食胡呢?

陸羽仁

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