金融High Tea——跟領先與追落後

        港股上周五升78點,而外圍美股杜指大升220點,主要是因為美國公佈去年12月非農就業增長只有14.8萬個,遠低過市場預期的19萬個和11月的22.8萬個,令到市場對加息的預期下降,加上薪酬增長加快,推動美股向上。預計對今日港股也會有些刺激。

  今年以來,港股未嚐一跌。上星期恒指累漲3%,國指累升4.3%,正如此前所料,國指追落後,升幅跑贏恒指,估計今年至少初段還會保持這種走勢。

  內房2017年銷售榜出爐,銷售金額排首三位的依次是碧桂園(2007)、萬科(2202)和恒大(3333)。上周五內房股因為這個榜單而炒起,碧桂園升4.5%;萬科升6.4%;恒大升2.3%;融創(1918)升5.3%。

碧桂園、萬科、恒大成三甲

  2017年房企銷售榜很有意思,以銷售總金額計,睇頭十大兼有在港上市的內房,碧桂園去年銷售總額5500億元;萬科追了上來,有5239億元,恒大有5132億元;融創排第四,3620億元;中海外(688)排第七,2014億元;龍湖(960)排第八,1560億元;華潤置地(1109)排第十,1512億元。

  除了這個銷售榜外,還有一個銷售權益金額榜,是房企按項目持股比例應佔的銷售額計算,會更能真實反映上市公司攤佔可以入帳的售樓收入。用這個榜的話,恒大排第一,銷售額4880億元;碧桂園排第二,3961億元;萬科排第三,3772億元。

  從內房銷售榜可以見到了內地房市出現了一個重要變化,就是房地產銷售愈來愈集中於大企業。以首十位計,2016年的銷售額集中度(佔銷售總量)只有18.7%,今年已提升至24.1%,顯示了內地樓市是一個汰弱留強的世界。

汰弱留強 巨企佔優

  據內地中小型發展商說,巨型房企由於有規模效益,購買原材料等等生產成本比較便宜,能夠大片拿地,土地成本較低,可以成片地開發。由於巨型房企的建造及推廣團隊也比較強,可以壓縮整個建樓周期。過往,房屋賣出後,要大約兩年才能夠建成,交樓以後才能入帳。現時效率高的房企已經可以把整個流程壓縮至一年,生產速度驚人,成為大型房企的主要優勢,預計未來內地樓市會進一步集中。

  據克而瑞地產研究中心估計,2018年龍頭房企會更快速發展,碧桂園、恒大、萬科和融創四家房企的銷售總規模或會接近三萬億元,房企集中度將大幅提升。即是說,平均每家房企銷售會超過7000多億元,按止推算排首位的房企銷售甚至會達到8000億元。

  我估計可能沒有那麼誇張,主要原因是各地房企此前都爭着要做龍頭,希望得到投資市場的青睞,現時已有點不想太出頭,因為中央反覆強調「房是用來住的,不是用來炒的」,房企銷售太多,增長太快,太過惹眼,可能會招來「管理層」打壓。所以,內地房企未必會像過往一樣,全面推動銷售。當然,排第一的房企有六、七千億元的銷售,絕不為奇。內地樓市的另一可能變化是行業併購會加快,例如融創能夠這樣快打入銷售榜第四位,主要得力於併購其他公司的業務,估計今年內房股的併購還會繼續。

  宏觀地看今年股市,至少上半年還是個上升市,會繼續炒上。炒上的股市不外乎有兩個方向。一個是繼續追炒熱門股,例如科技股,不過,由於熱門股的升幅已經相當巨大,很難再期望會繼續大幅上升。因此,另一個方向是炒一些相對比較落後的板塊。內銀和內房是兩個比較落後的板塊,她們各自有不被看好的理由。中國的債務龐大,外資一直對中國的銀行業態度審慎。我認識在內銀做的朋友坦言,內銀面對的競爭愈來愈大,連搶存款也開始困難。內銀的盈利過去十年,差不多是在原地踏步。無論如何,由於中國金融體系始終沒有爆破,美國股市又升了很多,有些外資態度開始轉變,逐步對內銀提高了評級。

房價企穩 內房照升

  一些經濟發展有潛質的二、三線城市,房價也相當穩。可見內地房市即使在調控政策下,都沒有形成系統性風險。只是,房企銷售榜卻反映出內地房市正呈現「大者愈大,小者無得玩」的整合態勢。

  近期內房板塊的炒作,是一個追落後的狀況。在銷售榜首頭20大的內房股中,也有不少仍然是比較落後的股份。由於有個別龍頭內房股,去年已經升得相當勁,不要期望仍會像去年一樣大升。不過,有些外資仍在續跟熱門股,例如德銀最近就維持碧桂園「買入」評級,並大幅調升目標價兩成至18.12元。德銀認為碧桂園是行業中首選,主要是因為內地需求穩定,以及三四線城市的市場整合加速。

  高盛則於幾個星期前,已發報告重新評估多隻內房股。高盛於去年12月15日指推動內房股強勁股價表現的因素,包括宏觀經濟環境支持、較低線城市提供較好的增長機會,以及該行覆蓋之房企持續取得市場佔有率,在今年仍然有效,估計為未來兩年平均帶來每年20%之每股盈利增長。

高盛睇好 富力遠洋

  高盛在報告中更新內房股盈利預測及12個月目標價,反映2018年底之每股資產淨值預測、新土地收購,以及對平均銷售價格及匯率之假設。高盛認為碧桂園最受惠於三、四線城市機會,評級由「中性」上調至「買入」,目標價由12.1元升至17.6元(上周五收16.22元)。高盛認為恒大的財務風險已見頂,評級由「沽售」上調至「中性」,目標價升至26.5元(上周五收28.65元)。

  高盛重申富力地產(2777)及遠洋集團(3377)「買入」評級,前者維持在「確信買入」名單內,目標價23.8元(上周五收19.74元);另外,SOHO中國(410)評級由「中性」降至「沽售」,認為缺乏催化劑;中海宏洋(081)評級由「買入」降至「中性」;中國海外則從「確信買入」名單中剔出,但維持「買入」評級,目標價由35.2元上調至36.1元(上周五收27.95元)。

  看高盛的建議及最近這一浪的升勢,像碧桂園及恒大,已經貼近甚至高過高盛的目標價,相對落後的則是富力和中國海外。內房是一個特別的板塊,潛藏着一定的風險,大家見到在銷售榜前列的都是民企(萬科有國企股東被看半隻國企),就知道這是一個「窄路相逢勇者勝」的格局。即是說,只能夠非常勇進地開疆闢土,才能夠擠進銷售榜前列。而當中的藝術是如何保持相對穩健的資產負債表。

  所以,不一定要搶買升得比較多的前列股,有些相對落後的股份反而會比較穩陣。像富力地產,雖然只排在銷售榜的第23位,但由於沒有那麼勇進,財政也就比較穩健,所以有追落後的潛力。無論如何,今年是股市續炒之年,歷劫不死的內房板塊,相信會有一定的炒作空間。

陸羽仁

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