金融High Tea——空置稅打不低樓價

        港股逃不過一升近31600點就回吐厄運。恒指上周四升上31513點,翌日急回554點至30958點。按過往經驗,港股將會展開新一輪反覆回吐尋底行動。

  上周五下跌表面睇有很多因素。有人說是因為騰訊(700)被美國議員指控與谷歌有特別關係,消息令騰訊大跌3.3%,收報415元,抵銷對上三日升幅;也有人說是因為內地上證綜指下跌,帶動港股下跌。不過,看上證周五埋單結數,只跌1.4%,港股跌1.8%,港股跌得比A股跌得厲害。當日在A股三點收市後,港股也沒有反彈。

內地弱勢 拖住港股

  看各地主要股市近況,內地股市近來比較弱勢,港股則貼近美股,相對走一個上落市,但也未至於跌落較低水平。港股現時有點無力跟升之感,美國科技股創出歷史新高,港股跟得不足;回落時港股卻回得較快。

  我覺得內地股市弱勢,與中美貿易摩擦,加上有大量優質新股上市有很大關係。美國向中國開刀,總體貿易談判仍在拉鋸狀況,但具體影響已顯示出來。中興通訊(763)雖然與美國達成和解協議,但一罰就是10億美元,折合約63.9億元人民幣。中興通訊去年才賺45.5億元,今年盈利原本應該回升,但預計也是60多億元,今次再被美國罰款,全年盈利一舖清袋。中興還要撤換全部管理層。阿爺已經開口罵中興通訊,新華社評論中興通訊,不要像一個BB仔一樣,出了事就找國家幫忙,應要搞好內部管控。

  在發展太陽能領域,阿爺突然推出政策,除了少數地區外,停止對太陽能行業補貼,搞到行業協會要向阿爺敲門投訴。太陽能從來是國家重度補貼行業,美國現時質疑中國對不同行業有太多補貼,特別是新科技產業。中國只能夠逐步削減不同行業補貼,相信對太陽能行業開刀,只是一個前奏,未來其他國家補助比較多行業,將要面對類似的處境。國家這些措施,造成投資中國企業不明朗因素,也壓抑投資者興趣。

優質股票 大量回A

  另外,內地對中國科技股回巢上市大開綠燈,富士康母公司6月8日登陸上海交易所,一上市就大升,市值高達3906億元人民幣,成為A股第一大市值科技股。

  同一日中國證監會消息顯示,小米已經遞交《首次公開發行股票並上市》申請,可望成為首間CDR(中國存託憑證)公司,百度、騰訊、阿里、京東都在排隊回內地市場。好股連場上市,基金都要調倉集資迎新局。

  這些因素令A股在3000點水平上下徘徊,稍為反彈就面對很大沽壓。在這種環境下,內地股市拖着港股後腿,估計港股短期內只能夠在30000至31600點之間浮沉,跌的時候不要看得太淡,升的時候也不要太樂觀,還是走走波幅比較實際。

  近期比較搶眼的是一手樓空置稅,財政司司長陳茂波早前在立法會說,政府快將完成空置稅研究,很快就會公佈。聞說財爺在準備預算案時已想推出這個稅種,但給特首林鄭月娥否決。隨著新政府上任差不多一周年,各界都盯着政府在過去的一年,究竟做過甚麼事情,政府在樓市方面暫時仍在交白卷。由林鄭月娥指示下成立的覓地小組搞大龍鳳諮詢覓地,卻只弄出一個又一個爭議,看不到小組可以找到大家接受、比較大幅開發土地的方案。同時樓價急升,政府如何能夠在上任一周年交到功課頓成疑問。看來林鄭很大機會轉軚,拿空置稅作擋箭牌頂一頂,以免被人質疑她在樓市完全沒有做事情。對於空置稅,這是打發展商「荷包」稅種,他們當然反對,認為「唔做好過做」。不過特首為了回應社會壓力,最後可能仍會推行。

差餉徵稅 多極有限

  有等着買樓的讀者問我,空置稅若然推出,會否令樓價大跌。大家先要搞清楚空置稅是甚麼,不要過份誇張其威力。政府現時提出的空置稅,主要是針對發展商手頭所持有的一手樓而不是二手樓。因為私人持有的二手樓,縱然有相當空置率,但要政府巡查收稅,不但行政成本很高,也會惹來很大爭拗。

  據運房局資料,截至今年3月31日,落成而仍未出售的一手樓單位共有9000個,遠高於去年的4000至6000個。私人機構統計數字有點不同,據中原地產研究部資料顯示,今年第一季新盤貨尾量升至11372個單位,當中五大發展商佔8005伙,大約是總數七成。新鴻基地產(016)佔最多,有3118伙,排第二的是會德豐(020),有2121伙,恒基(012)有1713伙,排第四的新世界(017)已少很多,只有491伙,長實更少,有362伙。

  樓價升個不停,發展商自然惜售,毋須急於大量推盤,慢慢搣可以賺得更多。例如新地的北角海璇早已建成,一共有355伙,但到現在才賣了21伙,分層呎價賣到五萬元以上。又例如同屬新地的南昌站匯璽及元朗的Grand Yoho,兩個盤共有一千多個單位,暫時未推出,大有一副「好嘢唔怕慢慢賣」態度。政府說要推空置稅,就是因為見到發展商持有一手貨尾愈來愈多,有屋也不賣,覺得她們這樣做會推高樓價,所以要推出空置稅,增加他們持貨成本。

  問題就來了,政府會如何收空置稅呢?暫時傳出來的版本是透過加徵差餉方式徵收。目前差餉比率是租值5%,加徵差餉基礎是租值而不是樓價,假設新樓租金回報是2.5%,就算加徵10%差餉,也只是徵了樓價0.5%稅。今時今日,新樓拖遲一點賣,樓價隨時再升5%至10%,只加徵樓價0.5%的稅,試問會有多大阻嚇力呢?

  有些批評空置稅言論說,會令發展商把空置稅轉嫁到買家身上,我覺得這些都是「廢噏」,發展商可以賣兩萬元一呎的,她們不會賣萬九元,無論徵多少稅,樓價都是計到盡的,根本不存在徵多點稅,就需要轉嫁而賣貴一些情況。

  如果是按差餉徵稅,基本上不是一個重稅,發展商絕對不會因為要避開這個稅,而要急急清走手上存貨,可以預見政府推空置稅效果有限。空置稅實際效果只是從發展商口袋中拿走少少錢,增加政府收入而已,對於阻嚇發展商囤積單位效果看來不大。除非是對發展商空置單位以印花稅的方式,以樓價為基礎,開徵重稅。

  空置稅或許會有一個邊際效果,令發展商囤積單位不會愈來愈多,但以為發展商會因空置稅推出,急急擲出手上存貨令樓價急跌,這種想法未免過份天真。

  我與政府官員談過,沒有人覺得推空置稅會推冧樓價,但又不能說推出空置稅,完全沒有作用。最少起了有一個心理作用,就是政府關心樓價急升狀況,政府都會推出控制需求措施。空置稅推出後,如果效果不夠強,可能會加辣,例如推出限購措施、大幅增加外地人買樓印花稅等。

地產股回 吸納短炒

  如果政府真的推出空置稅,可能會令地產股回落,反而是吸納地產股短炒好機會,因為樓價不會因此崩潰。以恒基為例,上周派息兼十送一,股價上周五回調至45.95元,如果因為空置稅等等因素,令股價回落到43.5元附近,就可以趁低吸納。

  真正對樓價有較大影響的其實是利息。市場相信美國聯儲局在六月開會後加息,一個月港元拆息上周五升至1.46厘;三個月升至1.96厘,是2008年雷曼風暴以來最高。估計是銀行界預期聯儲局本周加息,加上未來新股陸續推出,造成資金會比較緊張,令拆息上升。現時很多按揭都是以拆息作為計算基礎,拆息上升上會令到按揭利率提高。不過,現時按揭利率仍處於兩厘幾水平,遠遠未到對樓市造成壓力地步。

陸羽仁

hd