金融High Tea——零售地產冰河時期

        港股上周五先升後回,早段最多升逾300點,收市僅升21點,市況保持疲弱,美股亦表現疲軟。中美貿易談判膠着,香港示威浪潮未止,港股就像有把懸劍在頭上一樣,市場購買意欲不強。

  上周五在各類型股份當中,表現最弱是地產股,跌勢全面,其中新地(016)跌1.8%,收報111.1元;恒地(012)跌0.6%,收報36.5元;長實(1113)跌2.3%,收報53.25元;信置(083)截至六月底止年度股東應佔溢利69.2億元,按年跌50.6%,股價收跌1.8%,報11.2元;太古地產(1972)跌3.6%,收報25.75元;連房託股亦跌,領展(823)跌1.6%,報88元;號稱半隻地產股的港鐵(066)跌2.1%,報45.4元。

樓價進入調整期

  地產股下跌的其中一個原因,是本周中原城市領先指數187.97點,較上周跌0.2%。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇說,本周中原城市領先指數八大指數齊跌,是2019年1月以來首次。

  去年九月中秋節前,八大指數曾經齊跌兩周,當時樓價開始反覆回軟,其後向下調整。今次八大指數齊跌,相信樓市將結束高位窄幅上落,可能於中秋前後開始出現較快下調。

  中原城市領先指數以1997年作為100點,如今是187點,已升近一倍,不要忘記的是1997年已是當時高位,那年住宅呎價過萬。

  不過如今香港土地緊缺,加上利息低企,令人覺得樓價只升不跌。看中原城市領先指數圖表走勢,去年和今年已造出一個雙頂,除非中美貿易戰加快解決,以及香港示威情況很快平息,否則很難期望樓價會快速企穩回升,進入調整期機會不低。

  若然比起商場和店舖,住宅樓宇價格和租金跌勢,還是會慢一些。商舖走勢極危險,尤其是與零售店舖有關的商舖。政府統計處公佈,今年七月零售總銷貨值344億元,按年下跌14.1%,已經是連續六個月下跌。六月份按年下跌6.7%。今年首七個月零售總銷貨值按年跌3.8%,即踏入七月後下跌速度急增。

零售急跌 商舖重災

  在各類零售行業中,珠寶、首飾、鐘錶和名貴禮物類七月銷貨值下跌24.4%;電器及其他未分類耐用品銷貨值跌17.4%;藥物及化妝品下跌16.1%;服裝下跌13%;百貨公司貨品下跌10.4%;跌得比較勁的行業,全部都與旅遊相關的零售業。

  示威浪潮在七月過後愈演愈烈,多個國家向香港發出旅遊警示,加上有內地旅客和記者在機場內被打,令內地來港旅客冰封,酒店、旅遊及零售業出現斷崖急跌狀況。

  由於七月只是開始,預計八月跌幅將會更大,未來幾個月持續弱勢。香港旅遊零售相關行業,不但遇到嚴冬,直情進入冰河時期。

  有零售業人士說,今次情況將會較2003年沙士嚴重,沙士只是傳染病,疾病過後旅客就會回來,但今次對旅遊業衝擊是結構性。暴力示威未平息,各地對香港發出旅遊警示,旅客根本不會來港,就算是中長期,他們也擔心香港及內地關係轉壞,打內地旅客事件,已掀起內地人討厭香港人情緒,恐怕內地旅客來港熱潮高峰已過,就算未來會反彈,都難以回復過去繁榮境況。

  香港旅遊業過度發達,來港旅遊人士太多,的確為本地某些地區構成不便,例如上水粉嶺市民深受其苦,因為除了遊客多之外,還有很多水貨客,逼爆商場街道。本地經濟有相當部份與旅遊零售相關,當旅遊業突然萎縮,造成衝擊亦不是那麼容易承受,估計未來各業的倒閉裁員潮會快速湧現。

  我們觀察這個冰河時期的來臨,酒店及旅遊相關零售業會首當其衝,這些都比較容易見到,其實對地產行業的影響,一點也不小。上周五股市便反映這個影響,地產股股價快速下滑。那些上半年售樓售得比較多的發展商還好一些,售樓較少的發展商,錯過上半年的窗口期,下半年售樓將會更難。

  更直接的影響是,很多發展商有一半以上利潤來自出租物業,出租物業又以商場為主。如果售樓數字不足,發展商可以把類似車位等物業沽售,頂住條售樓數。但如果是商業租金收益下降,條數便很難頂。旅客減少令生意急跌,商舖租戶叫苦連天,但商場都不願意減租,事實上大商場都會按租戶營業額收取提成,商舖生意急跌,發展商收到提成會大幅下降。所以即使未簽新租約,發展商整體收益都會下跌。

港鐵車務 下跌一成

  在跌市時,很多人把資金從周期性股份轉去公用事業股份,覺得後者會比較安全。中環茶友提醒投資者,還要看那些公用事業屬於哪些行業。如果行業如電力公司有盈利保障的,其商業用電收入可能減少,但仍可從儲備基金中撥錢出來補夠利潤條數,令整體利潤可以維持。但沒有利潤保障的公用事業公司,盈利也會受到影響。以港鐵為例,港鐵表面上是一間公共運輸機構,但同時是半隻地產股。佢本來環境很好,因為這幾年踏入地產業收成期。但在如今環境,地產方面並不被看好,就連車務營運亦受到影響。

  陸羽仁收到風,這場風波的衝擊,對港鐵也有明顯影響。港鐵做車務的營運利潤回報率大約10%,即做10元生意賺到1元。內地旅客佔港鐵車務收益大約14%,在七月內地旅客減半,令港鐵車務收益減少7%,由於示威關係,本地人在周六周日減少出行,令港鐵車務收益總計減少約10%,即地鐵車務生意僅僅打和,再差一點就要蝕本。另外,港鐵在車站內廣告收益,以及商場、車站店舖租金收益,亦深受零售業下跌衝擊。至於地產發展業務方面,港鐵與其他地產公司一樣,合作項目售樓受到影響,雖然不會影響即時盈利,但會影響市場信心。

  港鐵現價市盈率17.2倍,息率2.6厘。港鐵17倍市盈率潛藏一定盈利增長的假設,而2.6厘的息率一點也不高,不少地產股息率有4厘以上,例如恒地息率就有4.5厘。相比其他公用股,港鐵派息也不算高,例如中電(002)息率便有3.7厘。換言之,港鐵股價亦包含市場對其利潤增長預期。

短期可彈 中期尋底

  如今問題就來了,港鐵在這場風波中深受打擊,52周高位55.75元,低位37.5元,現價正處於中間位置,此前一度觸及250天線(44.96元),要留意能否守住呢個位,抑或會跌穿。我估其中一個重要變數是這場政治風波能否快速解決,如果不能夠在短期內解決,港鐵很多時都要停駛,旅客和本地客出行都會減少,港鐵股價還有下跌空間。

  看環球大市特別是美股,最近跌得比較多,很可能會出現一些反彈,港股或許會跟隨美股反彈一下。但是風波未過,加上「十一國慶」是本地示威衝擊高潮,股市反彈,也不是跟風加注時候,一些較高風險股票,反而可以趁反彈減磅。要看完「十一國慶」能否有一個不流血的收場,還要睇睇當時市道,再決定投資策略方為上算。

陸羽仁

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