金融High Tea——內房股等待春天

        恒指上周五升194點,終於重上二萬七水平,收報27100點。美股表現仲勁,杜指上周五勁升301點,各大指數齊上高位。美股上升與美國10月強勁就業數字有關,美國新增職位12.8萬個,高過市場預期的7.5萬個,刺激美股造好。

  中美貿易談判也傳來較好消息,中美貿易代表在上周五進行電話會議。中國商務部表示,中國與美國就雙方關注的問題取得原則性共識,並繼續進行後續商討。白宮則發表聲明說,中美貿易磋商在多個範疇取得進展,雙方將就重要問題繼續尋求解決方案。

  美國商務部長羅斯表示,美中就首階段貿易協議談判進展良好,可能於本月中簽約。目前傳出消息,說美國總統特朗普希望在美國的艾奧瓦州簽約,因為他想突出協議為美國農業州份帶來重大定單。不過中方是否願意在美國簽約,又是另一個問題。

財新PMI佳 中資股升

  上周五港股造好,佔指數較大份額的內銀股和內房股起到很大帶動作用。上周五公佈的財新10月中國製造業PMI升至51.7,創2017年以來高位,較九月上升0.3個百分點,連升四個月,而且高過市場預期的51。財新PMI較多反映民企表現。內地上證指數當日即刻升1%,推動港股上揚。

  內地經濟向好,刺激大型股份向上。內銀股揚升,工行(1398)升1.2%,收報5.71元;招行(3968)升2.4%,收報38.4元。內房股都造好,中海外(688)升2%,收報25.3元,升幅位居藍籌股第三位;碧桂園(2007)亦升2%,收報11.14元;華潤置地(1109)升1.3%,收報33.9元;中國恒大(3333)升1.5%,收報19.42元;融創中國(1918)升3.9%,收報37.1元,見一個月高位。

  當日內房股上升,是因為10月內地賣樓有按年增長,但細看數字並非如此利好。中國指數研究院初步統計顯示,10月內地樓市成交量按月下降5.3%,但按年上升31.2%,各線城市中,僅二線代表城市成交量按月和按年都有升幅。具體來看,10月一線城市成交量整體按月下降15.8%,廣州降幅較大,為28%;深圳樓市成交較為穩定,按月只下降2%。克而瑞地產研究院話,內地10月新樓成交延續九月低迷走勢。未來兩月到了內房搶攻全年業績期,供應量將大幅增長,但未來兩個月成交頹勢難大幅逆轉。

  細看個別房企10月賣樓數字,中國恒大銷量排第一,銷售金額930億元人民幣;碧桂園第二,報850億元人民幣;融創中國第三,報642億元人民幣;萬科排第四,報443億元人民幣。中國恒大今年頭十個月銷售為5462億元人民幣,已完成全年銷售目標6000億元人民幣的91%,估計今年超標機會很大。

內房財困 408間破產

  中國樓市調控持續,已經進入一個很嚴厲的淘汰階段。據人民法院網站資料,截至10月27日,今年宣佈破產的內地房企共408間,全國平均每日有接近兩間房企宣佈破產,今年是內地房市過去六輪調控中,最不尋常的一年,於1997、2005、2007、2008、2010及2013年的樓市調控,都沒有爆發這樣大的破產潮。儘管今年中國經濟狀況不是很好,中央調控房地產業的決心卻沒有改變。習主席「樓是用來住,不是用炒的」的指示繼續貫徹執行。

  中央調控樓市的核心招數,不止是限購,而是控制房地產企業借貸。房地產企業要向銀行借款擴張,借不到便到海外借,或者換一個名目向所謂的信託公司借款。這些信託公司,很多都是銀行繞過規管的資金。由於中央在調控樓市時,不准銀行貸款予房地產企業,銀行便把錢借給國營機構,國營機構再成立信託公司。

  帳面上,銀行只貸款給非房地產性質的國營企業,國企屬下的信託公司,再以高息用各種形式貸款給房企,這是過去流入房地產企業的重大資金來源。今次中央對調控樓市有很大決心,不但收緊銀行貸款,亦從嚴監管房企的海外債、開發貸,更嚴禁信託資金流入房地產企業,令中小型房企陷入資金鏈斷裂的困局。

  回看2015至2017年,中國房價急速向上,導致當時房地產企業加快速度拿地,債務快速上升。三、四年過去,這些債務集中到期,但銷情不暢,阻礙房企資金回流,令她們對資金需求迅速上升。與此同時,由於中央大力調控對房企的各種類型貸款,資金鏈斷裂,頂不住的房企,特別是規模較小的,只好倒閉收場。

內房拿地 放軟手腳

  房企過去對中央的調控決心都有少許「不信邪」。去年底至今年初,仍有不少房企趁淡市積極拿地,半年過後,他們終於明白就算經濟差,中央也不會放鬆對樓市調控,結果連巨型房企也變得謹慎。例如融創中國近幾年兇猛併購,今年上半年還大力拿地,主席孫宏斌最近卻說,「在拿地方面,公司下半年基本沒有指標,除非是特別好的地,拿地基本是停止的。」

  富力地產(2227)流出的公司內部文件亦說,「2019年下半年原則上暫停拿地工作,如遇有優質土地專案等特殊情況,可單獨呈報集團董事長審批」。富力老闆李思廉在半年業績會上坦承,這份文件是他起草的。甚至連巨企萬科總裁祝九勝,在中期業績會上一樣表示:「有一句話叫好學生喜歡難題目,對萬科來說,爭當好學生、答好難題目。」可見內房企業的營運,的確比較困難。

  在這個困難時期,競爭力較強的房企,便通過降價或其他方式快速去貨,回籠資金,甚至連一些似是而非的消息,也當成促銷的法寶。就在國慶前後,一則有關阿里巴巴老闆馬雲在上海融創外灘項目買房消息,便在網上瘋傳,連馬雲「買」的別墅的面積、價格等資料巨細無遺,還貼出孫宏斌親自帶馬雲睇樓照片。正當房地產代理大力炒作之際,阿里巴巴通過微博澄清件事。見到假消息頻傳,可見內地房地產競爭有多激烈。

低撈巨企 靜候轉勢

  今年內地房地產環境,可以視為正常的汰弱留強調整。中央想調控樓價,不想房價一直猛升,控制房貸,客觀上起到去產能化作用。財政實力比較差的、或者過去擴張過快的中小型房企,在嚴酷的營商環境中大量淘汰,市場份額將更嚴重向房企巨頭集中。未來內地房地產將出現愈大愈強狀況,能夠捱過這個寒冬的巨企,將會迎接另一個春天。

  看現時排在銷售榜前列的幾間房企,上周五雖然有反彈,但股價仍屬低迷。例如中國恒大現價19.42元,仍較接近全年低位16.1元,離高位29.8元很遠。它的低位守得很硬,兩次下試都不破。中國恒大未來即使再調整,估計亦較難跌穿18元水平。碧桂園現價11.14元,離一年低位8.46元也不太遠,估計回調也不易跌穿10元水平。萬科現價29元,近期多次調整見低位27元,離支持位不遠。至於規模細一些的中海外,現價也很接近全年低位23.7元。

  內房的冬天仍未過去,但當行業汰弱留強後,巨型房企發展空間將會更大,未來地價可能會更便宜,屆時只有大型房企才有資金有實力,去拿到比較優質的地皮。有興趣買內房股的朋友不宜看得太淡,可以等上述股份回落時趁低吸納。估計明年年初,內房股會迎來一波反彈,現時可以趁低吸納,等候明年收割。

陸羽仁

hd