金融High Tea——人民幣回勇 房產價格橫行

        上周五港股跌196點,在二萬八大關見阻力,估計短期表現還是會反覆偏強。港股近期走勢比較強勁的其中一個原因,是人民幣匯價上升。

  人民幣上周四升穿七算,上周五開市的中間價為6.9945,是8月8日以來首次回升上七算之上。上周人民幣兌美元中間價,已上升達492點子。整個九月,在岸人民幣由最低位反彈最多超過2100點子,離岸人民幣最多更升2400點子,人民幣在兩個多月以來累升3.3%。

  值得注意的是,近期美元走勢沒有偏弱,而是偏強,人民幣與美元齊齊上升,只是人民幣升幅更大。另外值得關注的是,離岸市場價高過官方中間價,以及人民幣的在岸價和離岸價趨同,意味離岸價較為強勁。

人仔升3% 資金回流

  人民幣上升主要有兩個原因,一個是中美有機會簽署首階段協議,令市場避險情緒降溫,同時推動人民幣和美元匯價,特別是人民幣匯價;其次是中國堅持金融市場對外開放,外資逐漸相信中國經濟下行走勢已穩定下來,未來會進一步開放金融市場,吸引更多外資流入中國股市和債市,令人民幣匯價向上。人民幣升穿七算,除了令欠較多美元債務的公司如航空公司和外債較多的內地股受惠外,亦令整體港股有承托,因為港股有一半以上是內地公司,人民幣匯價回升,會吸引外資吸納中資公司股票。

  招商銀行金融市場部首席分析師李劉陽表示,人民幣於八月時跌穿七算,是與美國決定對3000億美元中國貨加徵關稅有關,如果中美貿易談判令美國撤銷加徵關稅,將會回復到今年六月時狀況,人民幣有機會升到6.9水平。人民幣匯價上升,會吸引資金回流投資,而一般人不會投資債券,只會投資內地股市和樓市。那麼,內地樓市會否迎來新一波上升呢?

  最近融創中國(1918)老闆孫宏斌,在民生銀行一個年會上做主題演講,分析中國房地產業未來發展。融創中國作為中國排名銷售排名第三的房企(10月數字),孫宏斌的講話吸引內房分析師注意。

  孫宏斌提出內地樓市九個判斷。判斷一是中國不讓經濟過度依賴房地產,或者已成為「國策」。內房行業佔中國GDP接近三成,這個行業的賣地收入加上稅收收入,佔整個中國政府財政收入40%。內房業佔中國貸款28.9%,加上其他行業用房地產抵押的貸款,佔貸款總數50%。由於內房這個行業太重要,佔據資源太多,中央政府為了改變經濟過度依賴房地產,已經提升到一個國家政治高度和長期戰略。大家要從這個角度,去理解這輪對房地產調控。

不要期望 放鬆調控

  判斷二是期待調控放鬆?這個不大可能。中國這三年調控就是一句話:樓價不能漲。如果說現時經濟壓力很大,會不會放鬆調控?孫宏斌覺得不會。中國2016年10月開始限價,當時有很多人誤判形勢,覺得2017年3月人大政協「兩會」以後就能放開,結果沒有放開;又說當年中共十九大之後會開放,結果沒有開放;後來又說2018年「兩會」之後會開放,但還是沒有開放。到今日已經是第四年,仍然沒有開放。所以現在是時候認識新形勢之下的調控:第一句話是「錢不能去房地產」;第二句話是「房地產不能作為經濟刺激工具」;第三句就是「這一輪調控加上上一輪限價是一個長期行為」。孫宏斌認為,不能夠有僥倖心理,這輪調控基本上會持續很長時間。

樓市總量 不再大升

  判斷三是內地樓市每年總銷售規模近16萬億,或會保持很多年。孫宏斌說今年的售樓規模,大約近16萬億元左右,由於城市化需求和改善居住環境,每十個人當中,有五人想換樓,所以會保持到這個規模。

  判斷四是房企主戰場之變:從搶增量到搶存量。在2007年,中國當年房屋銷售是3萬億元,之後逐年大升,到2019年銷售已大漲五倍,過去12年由於房屋銷售每年都在大幅增加,開發商都在搶增加的銷量,大家日子都過得很好。但未來會比較難做,因為估計每年總銷售規模,將會維持在16萬億元左右,大家都只能在這個存量內互相爭奪,不再有增量了。

  判斷五是結構性風險在於四五六線城市。孫宏斌說前一輪的房地產市場去庫存可能是錯的。因為一二線城市樓房庫存本來很少,這一輪去庫存後,基本上把一二三線庫存去清了,2016年10月的一二線城市限價,令三線城市銷情很好,結果令三線城市也沒有庫存。如今基本上一二線城市售樓沒有風險,推出來之後,抽籤便可以賣掉,再加上銷情比較強的三線城市,風險也不大,風險則被擠到四五六線城市。這些城市售價過去翻了一番,但供應量很多,形成結構性風險。

庫存太多 生存成疑

  判斷六是嚴厲組合拳調控,讓行業風險更小。在中央今後管理房企負債總量情況下,行業想增加負債幾乎不可能。在監管下,行業槓桿正在下降,再加上限價,便把行業風險定在某個水平。過去一二線城市樓價跌了下來,但地價沒有下降,隨便拿一幅拍賣的地皮計算,房企都是虧本的,所以政府亦慢慢把對地價期望值降下來,地皮價錢合理一些,行業感覺也會較好。

  判斷七是「品牌、產品、服務」是綜合競爭力。孫宏斌認為房地產業第一步是去庫存,如果房企庫存有問題的話,說不上綜合競爭力。他說這行業要虧一億元很容易,但要賺一億元卻很困難。如果房企庫存太多,土地儲備佈局不對,拿了貴價地,直接問題是「能不能活着」?若庫存不多,大家比併的就是品牌、產品、服務的綜合競爭力。 

  判斷八是併購解決風險最快,銀行要支持併購。出問題的房企如果還不到錢,銀行把她拍賣,大約需要四年時間,但容許併購,三個月到半年便可以解決,孫宏斌認為要支持併購貸款。要注意的是,融創中國過去大幅併購,孫宏斌這個說法很明顯有預設立場。

內房橫行 低吸巨企

  判斷九是五年後,行業首五位佔行業30%左右。現時內房行業首五位,大約佔行業銷售份額18%。孫宏斌估計五年後,將會佔30%左右。很多行業首五位佔行業份額都很大,例如汽車行業中國前五名是51%、啤酒行業是73%、冷氣行業78%、手機行業83%,而內房業現時只佔18%,增加至30%不是問題。孫宏斌最後說,融創中國截至10月累計銷售4339億元,11月和12月會有大量項目推出市場,預計全年達成5500億元銷售目標問題不大。

  簡單總結一下孫宏斌講法,由於中央對樓市調控是長期國策,不會放鬆。一二線城市由於限價和去庫存,風險已經下降,那些業務集中在一二線城市的房企,只要不是買了太多貴地,問題不大。未來五年,內房行業會更加集中,前五名公司所佔市場份額會更大。

  今年截至10月,中國首五位銷售最多的房企為恒大(3333)、碧桂園(2007)、融創中國、萬科(2202)和保利發展。如果孫宏斌估計是對的話,大家不要期望內房股會不斷創新高,大體會以橫行為主。所以買內房股的策略,應該是在每年的低位買入、高位沽出,不要想着與它做人世。在上述的五間房企當中,現在融創中國股價表現最好,接近一年高位,即係比較貴。而恒大、碧桂園和萬科,股價只反彈跌幅的三分之一左右,較有趁低吸納空間。陸羽仁覺得,對內房股不能夠太樂觀,只可以走20%波幅,可以52周高位作為目標,等回深一點時吸納,可能比較容易搵到食。

電梯募投比賽刺激 「啤殼」過時要搞創投

  香港今年IPO遜於去年,港交所失去全球集資額最高寶座,估計今年港交所在全球IPO會排第三位。科技巨企阿里巴巴打折來港上市,將會催谷一下今年新股投資氣氛。

  港交所去年修改《上市規則》,放寬創科企業來港上市,第一波上市的主要是內地創科大企業。同中環茶友傾起,佢地問起何時有香港創科公司在本地上市?陸羽仁覺得,在香港科技園公司積極推動下,香港開始有搞創科氛圍,估計五年之內,會迎來一波本地科技公司上市潮。

  過去香港大戶搵傳統舊企業包裝上市,主要為了「啤殼」賣殼,隨着港交所將公司轉變業務要求愈收愈緊,這個時代慢慢會過去,真正懂得玩的,要跟上科技大潮流,早着先機去投資科技園培育的科企,等三、五年搞大了公司上市,就不是「啤個殼」咁小兒科。投資10間科企,只要有一間養大變成巨企,就等如中大獎。

氣氛熱烈更勝去年

  我過去幾年都有去睇科技園公司投的電梯募投比賽,今年原本擔心佢地會因社會事件而取消,但最後照樣舉行,而且氣氛仲熱烈過舊年。呢個係環球性比賽,今年有650間初創企業參與,七成來自世界各地,三成是本地企業。先由650間篩選出126間參加電梯募投。

  賽制好搞鬼,唔知大家有無坐過西九天際100的電梯?由地下坐到100樓要一分鐘,參賽者要與評判同乘天際100的電梯,在這短短一分鐘內,向評審推銷其產品及服務。參賽者唔止公司創意同實力要好,負責人仲要好sell得,才有機會出線。

  經篩選後再選出最後10強,上台再sell。取得全場總冠軍的Bionic,公司主要產品是仿生義肢,公司由中國人孫小軍和日本人關口哲平創立,仿生義肢是公司首項產品,雖然還未有收入,但公司已多次取得研究費用。同樣產品市面動輒售價10萬美元以上,但他們的產品只售兩萬美元,孫小軍相信會是很大賣點。Bionic計劃在來年舉行的東京奧運會,推介其產品。科技園公司正和Bionic洽談,叫它落戶香港。

  當日和科技園公司行政總裁黃克強同場傾起香港搞創科前景,佢話香港不單是進入內地踏腳石,也是拓展東南亞市場的踏腳石,不少初創公司匯聚香港。香港不缺資金,不過要教育投資者,讓他熟悉初創投資。科學園也設有環球初創基金,投資有潛力的企業,同時協助企業找投資者。

  陸羽仁就認為,中美貿易戰危中有機,刺激中國要大力發展自身科技的決心。在10月24日的中央政治局會議上,就專門學習區塊鏈,內地近日炒區塊鏈概念,炒得不亦樂乎。

  可以預期,中國將大力發展金融科技,會發行人民幣虛擬貨幣,成為全球首個有法定虛擬貨幣的國家,將會帶動一大片FinTech產業。未來20年,環球科技投資的中心,將由西邊移向東邊,香港投資科技大有可為。

陸羽仁

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