巴士的點評——公私營合作 搵地要承壓

  香港土地房屋短缺,樓價急升。政府委任的土地供應專責小組逐步透露覓地方向,早前小組主席黃遠輝對外表示,小組提出的十個覓地選項中,還有兩個選項尚未討論完畢,一個是軍事用地,另一個是娛樂用地。而在眾多已討論選項中,採用「公私營合作」方式協助發展商改劃土地,是短期內增加土地供應的各個方向中,比較可行的選項。

  娛樂用地是指高爾夫球場和會所等地皮,可以提供的土地不多。至於軍事用地,更加是銅牆鐵壁。根據《駐軍法》第十三條規定,香港特區如果要使用軍事用地,必須經過中央人民政府的批准。覓地小組這樣自行討論如此敏感的軍事用地,又話之後會搞公開諮詢,現實上並不可行,相信小組在這方面的討論,好快收工,以後也不會再提。

  講到能夠大量提供土地的選項,不外乎填海、改劃郊野公園、引用土地收回條例去回收土地(例如新界東北發展區)和「公私營合作」這幾個方法。既然覓地小組鎖定了「公私營合作」作為主要方向,填海和開發郊野公園等,都不會考慮。據政府內部人士說,現屆政府在東涌填海之後,都不會再開展大規模填海計劃。

  政府放棄填海這個方向,我覺得十分可惜。雖然無論是填海或者開發郊野公園都被認為是不環保的做法,也會遇上保育人士的阻力,但涉及的市場利益較少,開發時間雖長,但潛在的開發空間很大。而政府放棄填海這個選項,可能會影響到香港一、二十年之後的土地供應。

  至於所謂的「公私營合作」模式,就是政府與發展商合作,開發其手上持有的農地,部份用作興建公營房屋(或首置上車盤),而政府會相應扣減發展商餘下的農地的補地價金額。據統計,香港目前有四千四百公頃農地,當中有近千公頃由四大發展商持有。

  相對於填海及開發郊野公園,以「公私營合作」方式開發農地,好處是時間較快,會較填海快很多,甚至會快過需要走過眾多規劃程序的郊野公園用地,只需盤活發展商手上的農地,就即時可以增加公私樓宇的供應。然而,最大的壞處是涉及發展商的利益。當政府認定這個是發展方向時,所有相關的基建及規劃都會全面配合。原來沒有道路連接的土地,將會馬上興建道路,這樣做就會令到發展商手上的土地增值。在項目開發時,發展商交回部份農地予政府,餘下的農地可以透過少補地價來補償。問題是政府審批補地價的過程並不透明,外界要質疑政府「照顧」發展商,甚至可以講成為「官商勾結」,政府有口難辯。

  另一個問題是不患寡而患不均。不同發展商手上持有的農地數量不同,農地少的發展商相對沒有那麼受惠,他們自然不會支持這個政策。過去香港有很多環保聲音,例如在回歸前以私人議員議案形式通過的《保護海港條例》,禁止在維港以內填海,盛傳是有個別發展商在背後支持環保人士而成。減少填海,就不會有樓宇阻礙其臨海建築物的景觀;另外,發展商手上的土地價值也會因為土地供應減少而上升。社會上很多環保聲音,其實都有着發展商的影子。當政府力推公私營合作政策時,相信農地少的開發商會有很多意見,或會觸發政治爭議。

  政府如果鎖定了「公私營合作」作為主要的覓地方向,食得鹹魚就要抵得渴,要做好承受巨大政治壓力的準備,否則,講來講去,半途而廢,最終一事無成,香港的樓價和租金就會繼續乾升。

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盧永雄

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