巴士的點評——樓一頭加 另一頭減

  特區政府推出三招回應樓價急升的問題,其中一招是過比較少提到的是把私樓地轉作興建居屋或首置房屋,涉及的單位數量大約一萬個,規模相當大。

  此政策的直接好處是居屋及首置盤買家,以及租戶獲得更多的房屋供應,嚴格一點說,大約在四年多之後,申請資助房屋的市民會多了近一萬個單位的選擇。不過,有一利必有一弊,私樓的供應就少了一萬個。

  有細心留意特首梁振英上台以後的私樓供應和發展的人士表示,CY任內,四處找地插針建樓,估計新增了一到兩萬個單位,由於賣地到單位推出市場,大約需要四、五年時間,即是說,梁振英年代新增的房屋單位,將於這一、兩年陸續投入市場。政府深明上述這些新單將會於這一、兩年內開始推出,但由於部份發展商使用「擠牙膏」手法賣樓,可以扣住單位不賣,所以政府原本建議每年徵收大約相等於樓價5%的空置稅,正好迫發展商盡快將手上的新增單位推出,讓幾年前努力增加的供應可以發揮作用,壓抑樓價再急升。

  但如今政府徵空置稅的同時,又大量將私樓用地轉作資助房屋的用途,令到樓市出現一個重大變化。政府一次過抽走可建一萬個私樓單位的地皮,而這些地皮又位於啟德和觀塘這些交通相當方便的地段,位於旺區的私樓地皮減少,就令到原本已經高價搶地的發展商,可能以更高價錢搶奪剩下來的私樓地皮。麵粉價搶高了,麵包價自然更高!

  問題的關鍵,還是在於總體的供應量。當總體供應量沒有增加,改變土地用途,等如把左袋的錢挪到右袋,錢其實並沒有增加。

  對發展商而言,未賣出的單位要繳交空置稅,是有一失;但私樓的供應減少了,令到地皮和未賣出的單位的價格上升,卻是一得。所以,整體而言,政府推出的樓市措施,對發展商並無重大不利,看地產股股價在消息公佈後只是微跌,就可見一斑了。若然新政有重大功效,地產股就會大插水了。說到底,錢包是最誠實的。

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盧永雄

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