巴士的點評——房策走對方向,如何落實存疑

        現屆政府上台一周年,若不是特首林鄭月娥趕在回歸慶祝前,急急召開特別行政會議,推出六招對應樓市,過去一年政府的房屋政策,可說是一事無成。

  若然說政府推出的六招,只是開徵空置稅會有點成效,林鄭月娥近期對填海的態度,更值得注意。她聲言無論民意如何,都應實行填海計劃,因為這是能夠提供大量土地的主要方法。昨日,她在立法會特首答問大會上,又提出要房協加快重建某些舊型屋邨,希望增加多些房屋供應市場。最近特區政府的房屋策略,由不太作為,變成頗為積極,取態有一百八十度轉向。

  政府在不作為的時期,委任覓地小組就尋找土地方向上慢慢諮詢、慢慢傾。如今特首親自出手,但其中一個「小問題」,是如何為覓地小組收場,覓地小組主席黃遠輝聲言,特首的意見,小組不一定要聽從。正如我早前所講的,黃遠輝很可能會有像當年周永新教授同樣的下場,周永新受時任政務司司長林鄭月娥委託做全民退休保障研究,結果研究的方向不合政府口味,導致兩人「擘面」收場。由此可見,搞出了一個爛攤子之後,如何找清道夫收尾,也是一個難題。

  回歸到房策本身,樓價升跌,其實和市場的預期很有關係,當市場預期樓價只升不跌時,愈遲入市愈「蝕底」,自然會催逼大量買家不理樓價有多高,都瘋狂追貨。上屆政府以大量辣招稅控制需求、管理預期,有一定的成效。但由於全球很多央行仍在放水,令房價依然攀升。林鄭政府上台之後,完全放棄控制追求的辣招措施,便令到樓市如脫韁野馬。

  我經常提到填海可以提供大量土地,雖然時間較長,但會有控制預期的效果,例如單是中部水域填海等大型填海計劃,可提供三十三萬個住宅單位的土地,而唯一的問題是要十二至十五年才能落成。不過,當考慮到未來十年的建屋目標只是四十六萬個,若十多年之後,多個填海大計可以增加數十萬個新供應,將房屋供應倍增,聽起來也有點嚇人,肯定會影響到市場對未來樓價仍會長升不跌的預期。

  長遠供應增加,其實也會影響中期供應。按政府未來十年興建四十六萬個單位的規劃,至目前為止,仍欠缺三萬個單位。因此,當發展商拿出自己的農地補地價轉作住宅用途的時候,政府就會縮減推出市場的土地供應,想預留一些子彈,以填補那三萬個單位的差數。

  但如果政府改弦更張,接受大幅度填海,在未來供應充裕的情況下,政府有地就可以即時推出市場,沒有需要保留子彈的需要。這樣會增加短期的土地供應,增加四年後的房屋供應。

  運房局局長陳帆亦和應特首的看法,說如果土地供應充裕的話,未來供應的單位當該會超過四十六萬個。

  我覺得政府在房屋政策上應該改變現有的思維,是從增加供應入手,例如把未來十年興建四十六萬個單位的目標調升至五十萬個,然後想方法找到相應的土地去興建更多的房屋單位,這樣可以進一步扭轉樓價不斷上升的預期。

  政府目前已踏出了正確的第一步,但土地涉及太多利益,能否快速執行,至關重要。若政府搞緊牙關去推動填海計劃,可能快到十年就有房屋供應,政府如果只是虛應故事,即使話進行填海,可能二十年也不見有房屋出現。

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盧永雄

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