巴士的點評——這個樓市有點冷

        最近有朋友想出讓沙田大單位,但放盤五個月,完全無人問津,連睇樓也沒有,明顯是一個有價無市的狀況,顯示樓市開始有點冷。

  近期各區的確傳出二手樓要劈價才能成交的消息,大部份都是劈價一成左右,比較厲害的則是東涌,日前看到一則新聞,東涌東堤灣畔有一個頂層特色戶,實用面積一千一百五十九方呎,帶四百四十方呎的陽台,是區內罕有的特色單位,今年上半年業主先以一千七百萬元放盤,到十月調低至一千四百五十萬元,上周日最終減低至一千一百八十八萬元成功沽出,呎價僅一萬零二百五十元。

  這是一個見血價,業主三年前買入這個單位,連使費要蝕八十萬元。據聞賣家是投資老手,很明顯是不太睇好樓市或區內物業前景,所以有買家還價就狠心劈價成交。或許該賣家手上持有的物業比較多,先沽出一個單位套現,也是一種防守性策略。其實,位於東涌的劈價盤不止一個,早幾日也有一個海堤灣畔中型單位劈價成交,該高層單位實用面積八百四十六方呎,成交價八百二十二萬元,呎價九千七百一十六元。區內代理形容,說這個價錢便宜過居屋。

  看樓市整體走勢,雖然已連跌了五個多月,但跌幅仍然輕微,這些報道出來的劈價消息比較誇張,尤其是東涌的劈價幅度較大,相當吸引眼球。現時地產代理搵食艱難,亦樂於報道這些劈價消息。很多業主都像我的朋友一樣,開了高價,由於不等錢使,要不急於沽出,就算無人睇樓,他也懶懶閒二手樓市根本有價無市,業主叫價與買家願意出價差距很大,成交因而大量萎縮。大代理行如中原最近亦表示會裁員二百人,由此可見地產代理已預了一個冰河時期正在來臨。在這種情況下,見到有低價成交,代理自然大唱特唱,希望業主態度軟化,願意降價售樓,有多些成交。

  樓市沒有大量低價成交,樓市就不會顯著下跌,只會呈現一個輕微回落的膠着狀態。但無論如何,東涌可能比較誇張,但整體樓市回軟也是不爭的事實,主要受到兩方面的因素影響。第一是利息。美國早已進入加息周期,香港由於銀行水浸,所以遲遲未加息,最近才加了零點一二五厘,加息幅度比較細。但無論如何,也是一個加息周期的開始,對買樓者造成心理壓力,擔心買樓之後供樓利息負擔會上升。

  第二是貿易戰影響實體經濟。不要覺得中美貿易戰燒不到香港,只會影響中國大陸,事實上,香港有大量行業與貿易有關,除了直接做出入口或轉口貿易之外,香港還有很多廠家在內地設廠生產貨品輸往美國,不少廠家在香港都設有後勤辦公室。貿易戰打到來,現時廠家叫苦連天,考慮搬廠之餘,還要研究節約成本。中美貿易糾紛如果不能解決,明年一月美國將對大量輸美的中國貨品增加關稅至兩成五,對香港經濟的衝擊將會進一步深化。

  第三是銀行態度轉趨審慎。最近與一位工商界高人談過,他說要向政府反映,開始要援助中小企,因為感覺到銀行有收水跡象。二○○八年金融風暴爆發,銀行見到勢色不對,就要中小企先還款,說過年之後再借。當時很多中小企都聽從銀行家的意見,還款給銀行,殊不知過年之後,銀行不再借錢給中小企。高人說現時又見到銀行開始要中小企還款,顯示銀行的態度轉趨審慎。

  未來樓價會怎樣,要看兩個因素發展,第一是香港利息會否急速向上,第二是中美貿易戰前景,如果中美達成協議,貿易戰緩和,對樓市的壓力就會大大紓緩。反之,貿易戰持續,對香港經濟以至樓市的壓力就會大增。但總體而言,樓市現時有價無市現象,有點腳軟跡象,顯示購買力正在急速衰退之中。

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盧永雄


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