巴士的點評——政府對樓市究竟是放還是收?

        近期樓價輕微回落,財政司司長陳茂波出席論壇及發表網誌時,對一切放寬樓市的措施,基本上都是耍手擰頭,話明政府無意放寬「額外印花稅」、「雙倍印花稅」和「買家印花稅」等辣招,唯獨對放寬按揭成數限制,有少少鬆口。

  財爺的講法是咁的:在過去一段時間,按揭比例較緊,導致部份市民即使有能力供款,卻因首期不足而未能置業安居,他對此表示理解。他認為在合適機會時考慮調整按揭比例,但前題是不對樓市火上加油。他說研究調整按揭比例必須審慎從事,會考慮樓價下跌幅度與速度;一、二手樓價之間差距變化及成交量;未來住宅樓宇供應量,以及整體經濟情況與展望。

  我靠估猜度一下財爺的思路。他最近正在搞緊《財政預算案》諮詢,他個名叫「茂波」,就玩食字叫人「交個波畀佢」,向他提意見。可以想像,不少市民都會抱怨樓價、租金貴,市民上車難。市民除了希望政府增加供應、壓低樓價之外,或許都會提到金管局提出按揭指引,控制按揭成數,好難買二手樓。一手樓將很多其他支出計入樓價,發展商又提供二按,令買樓者可借較多錢上車,結果就逼小市民買樓價較貴的一手樓。

  所以政府能否放寬按揭成數限制,令購買中小型單位自住的市民,有較大空間買二手樓,就成為一個現實的訴求。

  市場十分敏感,財爺可能放寬自用買家的按揭成數限制,限制的口氣一鬆,外間馬上有反應。有一個報紙老總話,「現屆政府真是樓市之友,這麼快就鬆手。」有地產代理公司負責人話,「希望財爺快啲放,等二手樓市熱番起來。」聽完這些反應,我只聽到「鬆」呀、「熱」呀這些字眼。

  這是一種感覺,但感覺也很重要。為甚麼市民要買樓而不去租樓呢?如果有個水晶球告訴你,五年後樓價會跌,我估你搵支槍指住你,你都不會去買樓,即使有居住需要,何不先租樓住,等五年後樓價跌才去買平貨呢?所以買樓人多樓價升,除了實質供求之外,還有對樓價的理性預期。

  政府的政策,會影響市民的預期。如果政府的政策是不斷打壓樓市,市民對樓價的預期會降溫。相反如政府政策對樓價寬鬆友善,市民對樓價的預期就會升溫。

  以去年為例,傳聞財爺在二月推出《預算案》時,本來想加針對外來人的買家印花稅,又想徵收空置稅,但最後因為政府內部反對而告吹。之後樓價續升,因為市場閱讀政府的政策是放生樓市。

  到六月底樓價升得太厲害,特首林鄭決定用推出空置稅,市場就解讀政府想收,加上遇到中美貿易戰,樓市就借勢回落。

  不過未來有幾大因素,支撐樓市:1. 中美貿易談判可能達成協議。2. 美國聯儲局主席鮑威爾預告將會放緩加息。3. 未來私樓供應會逐步減少,上屆政府大力搵地,今明兩年仍是私樓供應高峰,之後供應回落,按運房局數字,未來三至四年私樓供應約九萬三千伙。已批出土地並可隨時動工項目,大跌六千伙。發展商知道中期供應減少,也不急於賣樓。

  結論是若二月的《預算案》只放寬按揭成數,並無打擊措施的話,市民會認為政府想放生樓市,之後隨時炒起,財爺難免受靶。但若樓市有一系列配套措施,那就另作別論了。

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盧永雄

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