巴士的點評——發展商都怕覓地小組太離地

  覓地小組提出八項建議,政府近期全盤接納,但業內一睇就知,中短期內不見得可以覓得很多土地出來,搞到主要的地產股股價在今年初開始就快速向上,甚至升穿了一年高位,跑贏大市。之前正在下跌的樓市,也有回穩跡象,有個別成交的價格更上升。主要發展商的投地取態,在過去半年也變得積極,由梁振英年代發展商拒不投地,變成開始高價搶地了。

  最近與一名發展商談起,按理發展商見到政府覓地無功,令到手上的樓盤奇貨可居,應該喜見樂聞。但可能是因為土地供應實在太少,連發展商也看不過眼,忍不住也批評覓地小組的建議「堅離地」,主要有幾個方面:

  第一是無端端否定了開發市區邊陲的郊野公園用地。上屆政府就兩幅市區邊陲的郊野公園用地,叫房協去做顧問研究。當時政府聲言那兩幅土地只作興建公營房屋和非牟利養老院之用,迴避了市民對政府開發郊野公園讓發展商興建私樓的質疑。不過,由於環保份子反對,覓地小組否定了這個建議,政府亦叫停了發展這合共四十公頃的郊野公園用地研究。發展商慨歎,這本來是最快速可以有土地供應的方法之一,但政府卻否決了。猶有甚者,政府其實是否決了整個在郊野公園覓地建屋的方案,意味着扼殺了數百公頃的土地發展可能性。

  第二是近岸填海着墨不多。政府提出「明日大嶼」計劃,填海造地一千七百公頃,這個方向是正確的。但如果要快速增加土地供應,近岸填海是比較好的方法。覓地小組和政府雖然最後接受了這個方法,但也沒有高調快速地推行。現在的問題是,不是政府想要填海,就可以填海。由於全世界很多地方都在填海,海砂已變成一種稀缺商品。以經常大幅填海的新加坡為例,主要從馬來西亞及印尼買入大量海砂,但已遭到當地團體反對。此前機場要興建第三條跑道,鄰近的珠三角地區已不想賣海砂給香港,上屆政府要向中央大力游說,最後要由最高領導親自拍板,才買到海砂。香港在填海項目上若不去全力施為,最終必受其害。

  第三是公私營合作要照顧民粹要求。林鄭政府在競選時提出公私營合作的方案,由於發展商手上有大量農地,如果政府能夠與發展商合作,加快開發這些土地的開發,理論上可以較快速地釋放出土地。但是,覓地小組初時指這是市民最不歡迎的方案,最後勉強加入那八個選項當中。發展商對這個選項毫不樂觀,他們估計,政府為了滿足民粹的需要,一定會提出很辣的條件,以免被公眾質疑是益了發展商。而發展商會覺得這些條件很難接受,最後可能只會擺擺樣子,搞一、兩個小型項目應酬一下,一定不會拿出大量土地與政府合作,所以最後也是「得個講字」。

  第四是棕地開發無具體方案。現時的大量棕地是所謂新界的祖堂地,有複雜的業權問題。發展商手上很多農地,都被祖堂地分隔了,很難做大規模發展。由於發展棕地是一個重要選項,所以政府高層也很支持。但如何可以作出賠償,回收這些祖堂地?但事情去到執行部門的時候,負責的官員都愛理不理,因為大家都知道這是一個很敏感的議題,沒有足夠賠償,原居民不會交出祖堂地,付出較好賠償又會被人說明益新界居民。負責執行的官員不積極,而政府高層聽之任之,拖拖拉拉,恐怕開發棕地也如緣木求魚。

  聽完發展商這番話,我有點冷汗直流。分析覓地小組的所謂選項,其實項項都是高懸在半空中漂亮建議,到落實的時候又要考慮很多民粹反對聲音,執行時又七除八拆、大打折扣。究竟政府怎樣可以透過這些選項覓得到土地呢?

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盧永雄


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