珠三角樓市觀望——內地調控樓市三大絕招

  房地產稅會怎樣收,是近排普遍關注的問題。有人認為房地產稅出台後,可以有效抑制房價上漲,甚至可以讓房價下跌,以獲得「上車」機會。很多客戶就是因為想「上車」而購買商業公寓,而購買的客戶則要留意,稅收和利率一樣,都是調控樓市有效手段。只要力度夠狠,沒有壓不下來的房價。在房地產稅以外,政府手裏目前就握有三件絕招︰土地增值稅、房產稅和個人收入所得稅,只要稍微一動,就可以擊潰樓市。

  自1993年11月以後《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》,中國所有房屋交易中,理論上都有土地增值稅,累進稅率可高達增值部份60%。只不過1995年以後,個人住宅在賣出時免徵,請記住個人持有的住宅免徵,並非個人持有商業公寓免徵。個人買賣「商辦物業」(商舖、寫字樓、商務公寓)時,「土地增值稅」未被豁免,但事實上也採取變通方式,並沒有真正徵收60%、50%、40%之類的懲罰性稅率。變通的方式是採用核定徵收的方式,給予稅收優惠。比如居住型商務公寓,深圳政策是「計稅評估價」的5%(寫字樓和商舖是10%);房產稅。

  「中華人民共和國房產稅暫行條例」是國務院在1986年公佈,只不過這個條例在公佈時,明確規定「個人所有非營業用的房產」免徵房產稅。但個人所有的營業用房產是可以計徵。房產稅稅率是依照房產餘值計算繳納,稅率為1.2%;依照房產租金收入計算繳納,稅率為12%。

  如果國家宣佈住宅不繼續免徵「房產稅」,而且不按照租金收入交稅,而是按照房產餘值交稅。如果「房產稅」全面開徵,房屋持有人增加「持有成本」無疑是巨大的。不僅個人持有的「非營業用房產」沒有徵收房產稅,商舖、寫字樓和商務公寓也沒有徵收,只有公司、單位持有的房產徵收房產稅,但可以在繳納企業所得稅之前抵扣。

  在房地產交易中,個人所得稅稅率應該是20%。但實際操作中往往會有減免。比如居民出售唯一住房,就可以免稅。如果非唯一,也往往可以按照「政府計稅評估價」的1%或者1.5%來繳納。

  所以如果純粹調控樓市、控制房價,根本用不着出台「房地產稅」,現有一些稅種完全可讓樓市失去投機價值。所以「房地產稅」主要是地方政府的「長期飯票」。未來「房地產稅」會跟威力強大的「土地增值稅」一樣,被各種減免、優惠化解殺傷力。

時代地產香港營銷總監

鄭偉舜

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