珠三角樓市觀望——內地四限明年有望鬆綁

  2018年是「調控年」,以筆者多年從事內地房地產的經驗都看不過來,全年發佈政策達438次。限購、限貸、限價、限售輪流上場。簡單來說,是想更新都更新不了,筆者可以在花大膽講句,在香港對內地房地產政策較為熟悉,尤其是港澳台同胞方面的人不會多。

  2019年在即,在「穩」字當頭及「堅決遏制房價上漲」的前提下,或許我們能從「四限」中,看到明年樓市的大方向。筆者首先講講甚麼是「四限」,因本人在香港很多不同講座聽過很多人解釋,但通常均錯漏百出。

  第一限是限購,即通過戶口政策和在這個城市工作多久(社保或個稅),來決定購房名額。比如在廣州,市民需要廣州戶口或連續繳納社保五年才能買房,從而令符合買房條件的人大大減少。

  第二限是限貸,即用過購房貸款的人,第二次貸款額度將會減低。一般來說,首套房可以貸款七成,但二套房在首套房貸款還清前可貸款五成,未還清則只能貸款三成,從而令買房的上車成本增高,降低槓桿。

  第三限是限價,即政府針對每個地區的房子,從而給出指導銷售價,限制地產商抬價出售,令一二手房價直接被控制在一定水平,尤其是對二手樓較為不利。

第四限是限售,即房子持有一定年限才能出售。一般而言,新樓須在取得房產證兩年後才能交易。這樣一方面會令市場上二手房源供應減少,另一方面令投資者減少入市。

  內地在四大樓市調控政策下,樓市已得到合理遏制,對2019年樓市進行定調是要維持樓價穩定,不要大升,但是也不能大跌。目前來看,筆者認為首先會先動貸款利率。不僅是北京、廣州、深圳三大城市,杭州、南京、武漢、佛山、東莞等城市都出現利率下調,而且放款速度已加快。

  截至11月,全國首套房貸平均利率5.47%,上浮10%,二套6.06%,上浮20%。其次是限價,早在今年10月,廣州的南沙、增城、花都就開放限價。接下來是限購,限購政策調整會比較慎重,應會局部放開。如廣州在19日晚宣佈,商服類項目可售予個人及珠海市針對人才類的局部放鬆相關購房政策。限售一定是調控底線,是最不可能放開的政策,一定排在最後的。我們都知道,被提及最多的就是房住不炒。限售就是實現「不炒」的要素,可以直接鎖定交易的流動性。

大灣區樓市評論人

鄭偉舜

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