珠三角樓市觀望——來年風險集中在三四線市場

  一線市場,實際上已經度過了房價最艱難的時段,雖然上半年受政策高壓影響,降幅顯著,但第三季度以來隨着中低端產品的供應增加顯著,成交同比已經止降轉增.2019只要調控不再加強,穩住現有局面不成問題。所以住建部說的穩房價不是主要對於一線說的,對於北上深等一線城市,只要穩政策就能穩房價,而穩政策主動權是全面掌握在政府手中的。

  對於二線城市,情況還在分化,一些城市價格已經穩住,但一些城市仍在快速下降階段。例如,1-11月,海口成交面積同比下降超七成。然而,對於這些有真正需求的二線城市,只要把調控之手稍微放鬆一些,特別是限購限貸兩條放鬆,穩住這些城市房價也是有相對容易的。

  真正令人擔心,會有大降風險的就是三四線市場。這些城市去年得益於棚改貨幣化政策,市場火熱,成交規模達歷史同期最高,2018則受各類需求趨弱影響市場降溫。然而,很明顯2018年下半年對於這些市場還不是考驗,真正的考驗則是2019年甚至2020年。當市場虛火燃盡,房價很可能有着大降的風險,這一點國家很清楚,穩房價的提法主要對象就是這些城市,如前幾天衡陽放開限價,也是基於市場局勢的清晰判斷。

  在樓市調控時,表現比較亢奮、激進的三四線城市,甚至部份二線城市,都會比較早地「放鬆或者取消限價、限售」政策,甚至放寬限購、限貸政策。原因很簡單,這些城市缺乏人口增量,樓市供需矛盾沒有那麼大。樓市收緊之後,會出現比較顯著的穩增長壓力,財政收入會首先頂不住。衡陽是湖南經濟總量排名第四的城市,由於樓市調控、實體經濟增長放緩等因素,今年前10個月全市完成一般公共預算收入211.15億元,下降6.4%。其中,地方財政收入123.97億元,下降18.3%。但另一方面,由於過去兩年樓市大漲,衡陽今年樓市投資大增。可以預見,在樓市預期發生較大改變,市場轉冷的情況下,今年房地產投資大增帶來的供應量,未來將很難消化。

大灣區樓市評論人

鄭偉舜

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