珠三角樓市觀望——平貨慎防買賣糾紛

  繼去年大量平價商場格仔舖出售,然後又有商場改建酒店客房再包租發售。其後又有很多展銷會及群組均推銷內地的人防車位,現在又見到報章推銷街市檔口等。去年可以說是最多不同類型投資產品充斥在市場,筆者可以預見,今年及明年將有許多買賣爭議會發生。

  先說車位,內地產權車位一般只能是該住宅業權人,方能購買並登記的,但很多在香港發售給港人的車位是人防車位,這些是沒有產權的只有使用權。

  在四日前就有一宗比較清楚說明的案例,原被告三方簽訂一份車位買賣合同,約定將所有權為被告張某(業主)車位出售給原告(買家),成交價15萬元。原告於簽訂合同的時候,須付被告張某2萬元訂金,並付經紀公司佣金5000元。訴訟中,經當事人申請及法院調查,該買賣合同中的車位屬於人防車位。原告要求被告張某返還訂金2萬元,要求被告經紀公司返還佣金5000元。爭論點在於人防車位所有權能否買賣,雙方簽訂的車位買賣合同是否有效。若能買賣,則買賣合同有效,原告要求退還訂金及佣金即沒有法律依據;若人防車位買賣合同違反強制性規定和社會公益,則合同無效,兩被告應退還定金和佣金。

  根據中國《國防法》和《人民防空法》,人民防空工程所涉資產為國有資產,任何人不得買賣、破壞、損害及侵佔。因人防車位所有權屬於國家,因此該車位買賣合同是無效的。國家是鼓勵社會資金參與對人防工程開發及投入,也鼓勵平時利用人民防空工程,為經濟建設和人民生活服務,並明確誰投資、誰受益的原則,建設人防車位的地產發展商,有權對該車位使用、收益。但無論如何,均不得針對人防車位所有權的買賣及讓渡。所以一審判決合同無效,訂金返還原告,佣金也返還原告。兩被告不服,上訴後亦維持原判。

大灣區樓市評論人

鄭偉舜


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