珠三角樓市觀望——降準是否為了救市?

  上周金融機構存款準備金率下調1個百分點,釋放的1.5萬億元資金,淨釋放長期資金約8000億元。加上2018年的四次降準,是一年時間內的第五次降準。總理李克強強調,運用好全面降準、定向降準的工具,支持民營企業和小微企業融資。自去年每季降準一次合共釋放2.3萬億元。而降準就等於樓價上升嗎?這條公式從來沒有正確過。

  2018年12月,中國製造業PMI為49.4,是29個月以來首次跌破50,反映中國製造業經濟正走向衰退。這一點從GDP增速也能看出來,2018中國第一、二、三季GDP增速分別是6.8%、6.7%、6.5%,明顯出現下滑趨勢。所以為了帶動經濟,防止繼續下滑,最直接方式就是調整貨幣政策,向市場注入資金。

  但為甚麼2008年及2015年降準後,2009年和2016年樓價就能大升呢?有一個前提現象是,那兩年的M2增速可遠高於現在的8%。尤其是2009年M2增速28.4%,當年樓價增幅也是10年來最大的,達到23%。樓價升幅和M2增速是具有明顯相關性的,沒有高M2增速,就不可能有房價暴漲。

  但是調控是調控,樓價是樓價,絕不能混為一談。中國樓市有一個特徵,那就是逆周期調控。在房地產方面,就是房價漲得愈快,樓市愈火熱就愈要嚴厲調控,房價要下跌了,樓市冷清了那就放鬆調控。

  降準沒錯錢是放出來了,但銀行對於放款非常謹慎,只有相對較少的優質中小企業,才能獲得銀行貸款。銀行實際上不缺錢,這些錢要借給誰?資金都是逐利的,既然經濟不好,給企業貸款風險高,那就貸給大家買樓。

  實際上,房貸利率漲幅在2018年下半年就已明顯降緩,而今年年尾銀行放款的速度都比往快。預測接下來的2019年,房貸利率會鬆動,尤其是在支持首置方面,首套利率上浮必定下調,甚至不排除有降息可能。

  筆者預期在兩會後,政策應更寬鬆,而資金更為寬裕,銀行給出的房貸利率下降力度會更強。這個時間點,部份價值被低估、價格一直被壓制的城市和一些有重大利好的城市,如大灣區內的珠海有望率先回暖。

大灣區樓市評論人

鄭偉舜

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